Агитация поселения за выбор управляющей компании. Депутат александр григорьев, или некоторые особенности политической агитации с помощью жкх. Заявка на участие
Не сумев выполнить свои обязательства по капитальному и текущему ремонту аварийного жилья, государство решило передать разваливающийся жилищный фонд на ответственность собственников жилья. В начале 1990-х годов жильцы с большой охотой начали приватизировать жильё, так как обладание недвижимостью сулит большие жизненные и правовые перспективы. Вы можете прописывать или не прописывать в своё жильё тех или иных родственников, вы можете давать жильё под залог обеспечения кредита либо продавать его, выручая существенные денежные средства. Вы можете завещать его, кому хотите, вы, наконец, можете обеспечить достойную старость и угасание, будучи одиноким.
Но одежда прав шьётся на подкладке обязанностей. Кроме права реализовать жильё, вы имеете теперь неотъемлемую обязанность содержать его в целости и сохранности, охраняя права других жильцов. Вы можете делать перепланировку с учётом норм закона и пожеланий ваших соседей. Но будучи собственником жилья, вы можете иметь с него стабильный рентный доход.
Это привлекательные стороны обладания жильём. Есть и обременения. Вы должны платить налог на недвижимость, который будет увеличиваться с каждым годом, как это принято в цивилизованном мире. И, в конце концов, вы должны распоряжаться тем имуществом, которое находится вне вашей квартиры, но без которого нет вашего комфорта и благосостояния - то есть общедомовыми коммуникациями, техническими помещениями, стенами и крышей дома, а также придомовой территорией. Если это не возьмёте на себя вы, этим займётся кто-то другой, а ведь доверие к государственным и приближённым к ним бизнес-структурам неуклонно падает. Состоятельные люди, если и приобретают недвижимость, то за границами России, в тех странах, где законодательство стоит на страже собственника.
Нужно донести эти факты до сознания собственников помещений. Нужно, как угодно, побудить жителей муниципальных и ведомственных квартир приватизировать жильё. Нужно образовать кондоминиум, закрытую среду обитания, где распоряжаются только жильцы, а никакие муниципальные структуры. Нужно привить людям психологию собственника, показать, что их ответственность ограничена не входной дверью квартиры, а входной дверью дома.
Это наиболее просто делать в старом доме (1960-1970-х годов выпуска), населённых людьми одной общественной страты, желательно, если квартиры в доме не продаются посторонним людям, а жильцы лично знают друг друга не одно десятилетие. Необходим харизматичный человек (инициатор собрания, который потом обязательно станет председателем ТСЖ), желательно освобождённый. Это может быть пенсионер МВД, КГБ или профессиональный строитель. Личные качества имеют первостепенное значение.
1. Донесите до сознания людей, что коль скоро вы приватизируете придомовую территорию, то на ней (без согласия жильцов) не будет никаких автостоянок, шашлычных, саун либо небоскрёбов. Если государству потребуется изъять эту землю под собственные нужды (строительство объектов саммита во Владивостоке 2012 года либо в Сочи под Олимпиаду 2014 года), то земля будет выкуплена по рыночной, а не по кадастровой стоимости!
2. Вы сами сможете планировать использование общедомовых помещений и придомовой территории под свои нужды.
3. Вы сможете сделать легальную парковку личного автотранспорта прямо под окнами. Вы предоставите земельные участки под гаражи, которые потом никто не тронет!
4. Вы сможете размещать наружную рекламу на стенах дома, сдавать в аренду цокольные помещения магазинов (если они есть), чердаки, технические помещения. Доход от этих сделок пойдёт сначала на капитальный ремонт (будет уничтожена сырость, грибок в подъезде, будут заменены надоевшие лифтовые кабины, навсегда будет решён вопрос с вечно протекающей крышей, с порывами труб снабжения и отключением горячей воды на неопределённый срок), возможно, будет сдана земля (по рыночной стоимости) под объекты малого бизнеса, и доход пойдёт на дотации жильцам по оплате коммунальных услуг. Возможно, навсегда будет отменена квартплата!
5. Расскажите людям, что ТСЖ будет расширяться, беря под управление соседние дома, и чем раньше будет приобретён опыт управления, тем проще жильцам данного дома будет решать свои проблемы, хотя бы за счёт вновь присоединённых домов. Дайте понять, что то, что сегодня делается добровольно, завтра будет навязано в принудительном порядке.
6. Убедите людей, что чем крупнее структура, тем меньше удельные затраты на персонал. Чем больше будет членов ТСЖ, тем больше будет взносов, тем сильнее экономически будет ТСЖ, тем более глобальные задачи сможет оно решать. Кто не успел - тот опоздал и вечно будет плестись в хвосте!
Хотя бы на первом этапе нужна безукоризненная честность людей, избранных в правление и ревизионную комиссию ТСЖ. Ищите людей, имеющих личные и деловые связи с Администрацией города, выращивайте свои кадры. Чем дольше и успешнее проработает ваш председатель ТСЖ, тем больше опыта у него будет. Постарайтесь ориентировать его на вечную работу в таком качестве, дайте понять, что вознаграждение за труд будет достойное.
Главное помнить, что ТСЖ - это не сиюминутная конъюнктура, это навсегда. Как показывает опыт, существующие ТСЖ не ликвидируются, а значит, за ними будущее!
Жилищное хозяйство
Лучший выбор - бездействие
Искушения и опасности управления многоквартирными жилыми домами
Как известно, собственники квартир в большом многоквартирном доме оказались сейчас перед выбором - создавать ли им ТСЖ? Или выбрать управляющую компанию? А, может, лучше вообще ничего не делать, доверив решение всех проблем по содержанию жилья муниципалитету?
Правда о ТСЖ
Вариант создания ТСЖ, на мой взгляд, самый неподходящий, т.к. его привлекательность основана исключительно на нескольких укоренившихся мифах.
Процесс выбора управляющих компаний сейчас активно идет почти во всех домах города. Собственников квартир зазывают к себе сразу несколько компаний. Создается впечатление, что процесс идет в условиях честной конкуренции, и жильцам остается лишь сделать выбор. На практике все сложнее.
Пусть первый выбор сделает муниципалитет: у него есть и специалисты, и возможности. Мы выбрали власть, чтобы она решала наши проблемы и несла за это ответственность.
Попытка организовать товарищество собственников недвижимости (ТСН, прежде ТСЖ) для екатеринбурженки Виктории Дубовой закончилась уголовным преследованием.
Дело в подписях
Мы уже писали о девятиэтажке на улице Черепанова, 12 в микрорайоне Заречном ("РГ-Неделя" от 07.09.2016). Напомним, в чем суть. Часть собственников выразила недоверие управляющей компании "Верх-Исетская", которая в 2012 году заменила в доме стояки, но не известила людей, что придется заплатить за это из своего кармана. В 2015-м жильцы оспорили протокол собрания, по которому они якобы дали добро на беспроцентный заем в 6 миллионов рублей от УК, а в 2016-м актив дома решил вообще отказаться от ее услуг.
Старались все делать по закону: провели собрание, по подсчетам выходило, что 57 процентов - за товарищество. Виктория Дубова, избранная председателем ТСН, со спокойной душой сдала документы в налоговую на регистрацию. Это было 18 мая, а уже 25-го возбудили уголовное дело по ч. 3 ст. 327 УК РФ: предоставление заведомо подложных сведений. Викторию обвинили в том, что она обманом получила подписи в некоторых бюллетенях.
29 декабря мировой судья Верх-Исетского судебного района Щелконогова вынесла приговор, повергший в шок всех председателей ТСН в Екатеринбурге, с которыми нам довелось общаться: Дубову признали виновной в совершении преступления и назначили штраф в 10 тысяч рублей. Перелопатив 20-страничное заключение, понимаешь, что дело всего в четырех подписях: одна женщина проголосовала за свою мать и соседку, предварительно узнав их мнение, другая поставила подпись с условием: "Если большинство будет за, то я тоже". Третья утверждала, что заполнила некие бумаги по просьбе Дубовой, хотя очевидцы говорят, что бюллетени отдали в руки не ей, а ее матери.
"Бумажки не читаю"
Как можно перекладывать всю ответственность на председателя, ведь собрание она проводила не одна! И в подсчете голосов не участвовала - это делала счетная комиссия! К тому же 3-4 аннулированных бюллетеня - ничтожно мало и не влияет на результат, - возмущается Игорь, руководитель другого ТСН.
Оказывается, для возбуждения уголовного дела неважно, сколько подписей признано недействительными, судимость можно заработать даже за одну. Суд считает, что инициатор собрания, обходя много квартир, может и позабыть какие-то важные детали, а вот собственники - нет.
Правда, они не всегда осознают, где и за что ставят галочки, путают уведомления с бюллетенями, всей семьей голосуют на одном листе. "Не помню, что подписывал", "Если честно, мне все равно", "Бумажки никогда не читаю" - послушаешь и становится страшно, как низок еще уровень правовой грамотности населения. В этом мы могли убедиться лично уже на другом процессе, гражданском, где оспаривался протокол общего собрания жильцов дома на Черепанова, 12 от мая 2016 года.
Иск от имени трех недовольных собственников подал юрист УК "Верх-Исетская" - по доверенности. Компания не только пригласила свидетелей, но и заказала почерковедческую экспертизу в частной фирме, а также готова была оплатить еще одну - по 23 квартирам. По расчетам УК, за ТСН отдано всего 48,4 процента голосов.
Они сравнили подписи в бюллетенях с заявлениями в управляющую компанию и поняли, что часть не совпадает. Я сама неоднократно передавала в УК бумаги от имени бабушек-соседок, и никто у меня паспорт не спрашивал. Это же не госучреждение, - удивляется Екатерина Бурнейко, жительница дома.
По отзыву Госжилинспекции (ГЖИ), замечаний к процедуре голосования не было. Жильцы знают про суд, если бы они хотели заявить о нарушении своих прав, давно бы это сделали, - считает юрист Любовь Николаева, защищающая интересы ТСН. - Мы не против экспертизы, но не частной, а государственной, когда образцы подписей берут прямо в суде. Ни один из заявленных 23 человек в суд не явился.
Пришедшие свидетели, надо признать, тоже не внушали абсолютного доверия. Те, что конфликтуют с "Верх-Исетской" по поводу долгов или недовольны ею, давали показания в пользу Дубовой. По словам других, когда-то ссорившихся с Викой или договорившихся о реструктуризации с УК, листы для голосования им вообще не приносили или подписи в бюллетенях поставлены не их рукой. Впрочем, все предупреждены об уголовной ответственности за ложные показания, и у нас нет оснований, к примеру, подозревать в бурной фантазии супругов, которые заявили, что накануне на них оказывали моральное давление в УК, называли Дубову мошенницей.
В жильцах согласья нет
Верх-Исетский районный суд в проведении судебной экспертизы отказал, тем не менее 13 февраля судья Ардашева признала недействительным протокол общего собрания. Виктория намерена это обжаловать, как и приговор по уголовному делу. Девушка признается, что очень устала доказывать легитимность ТСН и свою невиновность, но все-таки надеется на правосудие. Вообще эта с виду хрупкая молодая мама обладает очень сильным характером. Возможно, она где-то ошиблась с точки зрения юристов, где-то недооценила сложность работы с соседями, но преступницу в ней мы не разглядели. Минстрой РФ, принимая 25.12.15 приказ № 937 "О требованиях к протоколам общих собраний в многоквартирных домах", старался оградить граждан от рейдерства в ЖКХ, а получилось, что государственная машина ударила по ним самим. Потому что у жильцов нет такого штата юристов, как в УК, таких средств на экспертов, нет, в конце концов, полного единодушия. Особенно сложно домам вроде того, что на Черепанова, 12: 670 квартир, свыше 1000 жильцов. Судя по небольшой словесной перепалке перед судом, против ТСН - в основном пожилые люди. Они не всегда довольны УК, но считают, что от перемен только хуже будет. За - поколение помоложе.
То, что Вику поддерживает очень узкий круг, - неправда. Я как старшая по подъезду раздавала бюллетени, вот этот парень прямо при мне его заполнил, а теперь уверяет, что этого не делал?! - Татьяна Порсева в недоумении. - Готовы ли мы повторить голосование? Надеемся, этого не потребуется.
Тем, кто только задумывается о создании ТСН, мы советуем хорошо взвесить свои силы, финансы и уровень доверия собственников. Нет никакой гарантии, что соседи, с которыми вы всегда вежливо здоровались, завтра не потеряют память и совесть, милые бабушки не изменят решение, потому что им пообещали починить кран. Фиксируйте каждый юридически значимый момент на фото и видео, дабы у людей потом не было возможности отказаться от своих слов. А главное - не забывайте о правовом просвещении жильцов.
Не ждите поблажек и не относитесь к ТСН как к пробному шару: получится - хорошо, не получится - ну и ладно. ЖКХ - это бизнес, и те, кто уже там, будут всячески защищать свою долю рынка, относиться к тем, кто пытается создать ТСН, как к конкурентам. А следовательно, использовать все возможности: юридические, финансовые, влияние на жильцов. Бизнес-среда по природе своей очень жесткая, никто копейки просто так не уступит.
Прямая речь
Елена Малахова, гендиректор УК "Верх-Исетская":
Я начала работать в компании в 2011 году, когда состояние сетей в Заречном было близко к аварийному. Такие большие дома, как на Черепанова, 12, ни в одну программу капремонта не попадают - по году постройки. К тому же закон предусматривает не менее трех видов работ. На 19 подъездов сумма огромная - в Екатеринбурге такого еще не было!
Стали изучать опыт коллег. Нашли способ: направить на ремонт разницу между тем, что граждане оплачивают за тепло по нормативам, и показаниями общедомового счетчика. Большинство домов согласилось. Так родилась формулировка о беспроцентном займе от УК. По Жилкодексу у собственников, не согласных с ремонтом, была возможность опротестовать все в суде в течение полугода. Никто не обратился. А потом началось: "Мы думали, это бесплатно". Покажите магазин, где я бесплатно возьму трубы! В 2014-м некоторые собственники потребовали вернуть им деньги за экономию тепла. А мы ведь с подрядчиком уже рассчитались! Плюс поменялись законы, УК потеряли право начислять взносы за капремонт. Поэтому мы выставили эти суммы как возмещение затрат на ремонт общего имущества. Согласовали формулировку с ГЖИ.
Когда разговаривали с жильцами, большинство было против ТСЖ. По заявлениям - 300-400 человек, на встречи приходило больше. После того как окончатся судебные разбирательства, мы будем инициировать внеочередное общее собрание на Черепанова, 12, где собственники выберут грамотный совет дома, который совместно со специалистами УК будет работать в интересах жителей. Есть задача войти в программу замены лифтов, заняться межпанельными швами. Диктовать людям, за кого голосовать, мы не имеем права. Если они опять выберут Дубову председателем совета дома - не вопрос, будем сотрудничать, ведь конструктивная работа по обслуживанию многоквартирного дома эмоций не предполагает.
Между тем
Как рассказали "РГ" в Управлении Генпрокуратуры по УрФО, по следам нашей публикации в сентябре проведена проверка. Действия УК "Верх-Исетская" (выставление сумм за замену стояков как задолженности) признаны законными. Но 6 февраля 2017 года отменены четыре постановления об отказе в возбуждении уголовного дела. Напомним, что Виктория Дубова год назад жаловалась на противоправные, по ее мнению, действия УК: взлом e-mail, расклейку листовок против ТСН и распространение информации, порочащей ее честь и достоинство. Полиция тогда признаков преступления не углядела. Теперь предстоит новая проверка.
