Что делать, если в вашем доме - жск, и дому от этого скорее хуже, чем лучше. Тсж, жск и другие формы управления жилищным хозяйством и их особенности

Подготовленный Минстроем законопроект может привести к переделу рынка управления жильем. Поправки упраздняют ЖСК для уже построенных домов и упрощают ликвидацию ТСЖ. В то же время муниципальные власти получают возможность самим назначать управляющие компании для домов, оставшихся без управления. Эксперты опасаются, что в результате ряд домов попадет под контроль УК, аффилированных с местными властями.

Министерство строительства и ЖКХ России подготовило ряд поправок к Жилищному кодексу (ЖК; текст есть в распоряжении «Газеты.Ru»), которые могут существенно изменить рынок управления жилой недвижимостью. В частности, значительно ужесточается ответственность ТСЖ. Часть 6 статьи 20 ЖК дополнили положением о том, что органы жилинспекции обязаны обращаться в суд с требованием о ликвидации товариществ собственников жилья (ТСЖ) или жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), в случае если в течение месяца не были устранены выявленные нарушения.

Как пояснили в Минстрое, речь идет о нарушениях требований к уставу ТСЖ либо к порядку создания ТСЖ.

Сегодня у органов жилинспекции уже есть право обращаться в суд, однако поправки делают такие обращения обязательными. Как отмечают эксперты, к своему праву ликвидировать ТСЖ проверяющие прибегают нечасто.

«Пока практика сложилась неоднозначная. Какие-то организации жилнадзора, после того как нарушения были выявлены, выдавали предписания, но дальше никаких шагов не предпринимали. Нередко иски подавали сами жильцы, по чьим жалобам и проводилась проверка», - рассказывает Александр Козлов, руководитель проекта «Школа грамотного потребителя».

На его взгляд, хотя ужесточение контроля за деятельностью ТСЖ оправданно, месячный срок с момента выявления нарушения до требования о ликвидации в ряде случаев может быть чрезвычайно мал.

«Многие процедурные моменты, необходимые для исправления нарушений, например организация повторного собрания, зачастую требуют больше месяца. Подобная норма может привести к массовым зачисткам ТСЖ», - говорит Козлов.

В свою очередь, в пресс-службе Минстроя отметили, что «установленного срока достаточно для устранения допущенных нарушений».

ЖСК упразднят после последнего взноса

Помимо этого, поправки предполагают ликвидацию ЖСК, которые в течение трех месяцев, после того как будет уплачен последний взнос за жилье, должны быть распущены. После этого жильцы должны создать ТСЖ. Между тем, как отмечает Валерий Новиков, начальник управления юридического сопровождения НП «ЖКХ «Контроль», сегодня достаточно заметное количество домов управляется через ЖСК.

«Многие ЖСК уже давно занимаются управлением домами и неплохо справляются со своими обязанностями», - говорит юрист.

Сами представители ЖСК также не согласны с возможной ликвидацией кооперативов.

«У нас шестьдесят с лишним лет кооперативу. Сейчас в управлении восемь корпусов по разным адресам, отлажена уже система управления домами. Все совершено прозрачно, если не устраивает правление, можно переизбрать.

Если ЖСК упразднить, то жильцы от этого точно не выиграют», - уверена Евдокия Гостеева, заместитель председателя правления ЖСК «Работники Академии наук СССР».

Как она отметила, в случае упразднения ЖСК в лучшем случае распадется на несколько разных ТСЖ, каждому из которых придется искать себе новую управляющую компанию.

«При этом предполагать, что ТСЖ с легкостью зарегистрируют как юридическое лицо, не приходится, уже есть много сообщений о том, с какими проблемами это сопряжено. Да и жильцы вряд ли проявят достаточную активность, чтобы собраться и организовать ЖСК. Сейчас на собраниях можно видеть только женщин пенсионного возраста», - говорит Гостеева.

По ее мнению, это все затевается для того, чтобы передать дома в управление новым управляющим компаниям.

Схожего мнения придерживаются и некоторые эксперты, которые обращают внимание на следующий пункт поправок, который дает право органам местного самоуправления самим назначать управляющие компании. Речь идет о дополнении статьи 161 частью 17.

«Данная норма определяет порядок управления многоквартирными домами в тот период, когда управляющая организация по каким-либо причинам не определена (например, ТСЖ ликвидировано, собственники сами не выбрали управляющую организацию, а объявленный муниципалитетом конкурс не состоялся). На тот период, пока собственники не выберут способ управления либо управляющую организацию либо пока не состоится конкурс, чтобы обеспечить надлежащее управление домом, муниципалитет вправе «назначить» управляющую организацию, имеющую лицензию, управлять этим домом», - пояснили в пресс-службе Минстроя.

В пояснительной записке к законопроекту говорится только о домах, которые требуют ремонта, поэтому УК их не берут в управление, опасаясь излишних расходов. Однако ликвидация ЖСК и ужесточение надзора за ТСЖ позволяют предположить, что количество бесхозных домов, управлять которыми достаточно выгодно, может ощутимо вырасти.

Не секрет, что большинство жильцов довольно пассивны и не посещают собрания дома. В такой ситуации собрать кворум и утвердить новое ТСЖ будет нельзя.

«В этом случае предполагается проведение открытого конкурса на управление домом.

Но тут прослеживается заинтересованность со стороны органов местного самоуправления, которые могут конкурс саботировать, после чего получают возможность сами назначать управляющую компанию.

Не могу сказать, что это примет массовый характер, но тут видна коррупционноемкая составляющая, на которую следует обратить внимание», - предупреждает юрист.

Еще один опасный момент - изменение системы подсчета голосов на собраниях собственников жилья. Если сейчас голоса определяются количеством квадратных метров в собственности (1 кв. м равен одному голосу), то новая норма предполагает, что каждый собственник жилья получает один голос. На первый взгляд, достаточно справедливое предложение, но и здесь есть подводные камни.

Одна квартира может быть в общей долевой собственности, тогда у каждого из совладельцев появяется право голоса. Это в том числе возможность для махинаций на собраниях - организуется несколько «резиновых квартир», чьи собственники уже могут составить большинство на собрании и продавливать нужные решения, обозначает риски Новиков.

Что лучше ТСЖ или ЖСК? Каждая из данных форм, которая учреждается жильцами, имеет своей целью обеспечивать заботу о жилом доме, помогать при решении вопросов жилищной сферы. При этом важным является понимание того, какие отличия ТСЖ от ЖСК. Несмотря на то что по своей сути данные аббревиатуры определяют похожие организации, имеется существенная разница, которая будет отражаться в различных аспектах как организации, так и самой деятельности ТСЖ и ЖСК.

Прежде чем говорить о принципиальном отличие одной аббревиатуры от другой, необходимо понять, что они означают. ТСЖ (товарищество собственников жилья) представляет собой организации, а именно пример товариществ, которые создаются непосредственно собственником жилья. Они необходимы для того, чтобы организовывать управление имуществом, относящимся к так называемому жилищному фонду многоквартирных построек и частных секторов. За счёт такого товарищества происходит также организации необходимых для содержания жилья услуг и распоряжение тем имуществом, что находится в долевой собственности.

ЖСК также представляет собой некие организации, а именно кооперативы, которые занимаются как жилищным, так и строительным вопросом. Соответственно, расшифровывается такая аббревиатура, как жилищно-строительный кооператив. Эта форма создаётся для возведения и дальнейшее использование какой-либо недвижимости. Однако она признаётся устаревшей, так как большинство таких организаций создавалось ещё до того, как была принята последняя редакция Жилищного кодекса РФ.

Рассматриваемые формы могут быть созданы только в качестве некоммерческой организации, так как не подразумевают главной целью получение прибыли.

Говоря о соотношении товарищества и кооператива, необходимо определить несколько критериев, которые бы отражали их сущность и значение:

• организационно-правовая форма;
• учредительные бумаги;
• цель формирования организации;
• способы формирования;
• сроки;
• участники организаций;
• особенности осуществления деятельности хозяйственного характера.

Данные характеристики будут определять сходство и различие ТСЖ и ЖСК, а также отражать суть осуществляемой ими деятельности.

При любой форме, которая бы применялась для создания подобного рода организации, главное направление деятельности сосредотачивается на обеспечение того права, которое имеет каждый из жильцов дома, будь то многоэтажные дома или же частные сектора. Однако необходимо понимать, что первый вариант, а именно ТСЖ, более продуктивен и охватывает широкий спектр возможностей, в то время, как ЖСК вовсе устарел и в некоторых ситуациях даже не применяется.

Если говорить о ЖСК и ТСЖ как о двух самостоятельных организациях, то важно понимать, что каждая из них затрагивает одну и ту же сферу, а именно жилищную область отношений между гражданами. Именно поэтому товарищество и кооператив могут соотноситься друг с другом, однако на практике подобное происходит редко, что вызвано рядом отличий, определяющихся на основании критериев и характеристик каждой отдельной формы.

Итак, закон определяет чёткий порядок создания любого варианта организации, в том числе если речь идёт о некоммерческих образованиях, существующих в форме кооперативов или товариществ. Всё это регламентируется гражданским законодательством. Говоря конкретно о таких вариантах, как ТСЖ и ЖСК, то к правовой базе уместно будет прибавить ещё и Жилищный кодекс, который напрямую устанавливает правила для участников подобных организаций и их учредителей.

Несмотря на то, что в большинстве случаев жильцы самостоятельно принимают решение о создание и регулирования подобных организаций, должно быть точное следование закону, в противном случае возможно привлечение к разным видам ответственности.

Прежде чем говорить о различиях между ТСЖ и ЖСК, важно отметить некоторые сходства, которые также наблюдаются, несмотря на очевидную разрозненность в целях создания:

1. Учредительные документы. И товарищество, и кооператив создаются на основании определённых документов, которые утверждаются и подписываются лицами, их формирующими. В первом и во втором случае это всегда устав, что имеет существенное значение для дальнейшей организации деятельности.
2. Способ формирования организации. Всё основывается на решении, которое принимается их участниками. В кооперативах и товариществах данная процедура происходит одинаково, всегда важно мотивированное решение, подписанное и одобренное всеми учредителями. Кроме того, в каждой ситуации нужно оформлять протокол собрания, на котором и было принято решение.
3. Сроки деятельности организации. Для товарищества так же, как для кооператива, нет регламентации этого вопроса, то есть ограничений по сроку существования подобные организации не имеют.

Представленные сходства самые очевидные и проявляются на законодательном уровне, по остальным вопросам организации и осуществления работы подобных организаций закон предполагает разные порядки и цели их деятельности.

Товарищество собственников, которое направлено на разрешение жилищных вопросов, лишь по своей сути схоже с кооперативом жилищно-строительного характера. Однако главные направления, а именно цели, участники и прочие подобные моменты существенно отличаются, что приводит к тому, что ТСЖ становится наиболее предпочтительной формой, так как даёт больше прав гражданам, имеющим к ней отношение, и при этом возлагает на само товарищество ряд обязанностей, выступающих определённым гарантом.

ТСЖ, как форма организации, осуществляющей жилищную деятельность, существует до настоящего времени. ЖСК менее устойчивы и применимы, так как большинство из них создано до появления актуальной редакции закона.

Говоря о конкретно-определённых различиях между таким организациями, как товарищество собственников и кооператив жилого и строительного характера, можно определить несколько основных отличий:

1. Период создания организации. ЖСК всегда формируется в то время, когда происходит подготовка к строительству, так как непосредственно касается вопросов возведение построек, а уже потом их эксплуатации. ТСЖ создаётся только после того, как дом построен, так как обеспечивает услуги, необходимые для его поддержания.
2. Цель создания. Для ЖСК главное - это обеспечить всех заранее определённых заинтересованных лиц жильём, а ТСЖ предусматривает управление имуществом, его поддержание и обеспечение на должном уровне.
3. Распределение доходов. Несмотря на то что обе организации некоммерческие, они всё же имеют некоторый доход. Различие в том, что в ЖСК оно распределяется между участниками, а в ТСЖ отходит к самой организации.
4. Количество участников. В ЖСК обязательно должно входить минимум пять человек, в ТСЖ таких ограничений нет, главное, чтобы в их число вступило пятьдесят процентов жильцов.
5. Возможность объединиться с другими организациями. ЖСК может существовать только в конкретном доме, который был построен под его деятельностью, ТСЖ допускает объединение нескольких домов вместе под управлением одного кооператива.

Говоря о том, какой вариант организации лучше выбрать, точного ответа дать невозможно. Рассматривая цели ТСЖ и ЖСК можно понять, что каждая из форм уместна в определённый период. Кооператив создаётся до того, как дом был построен, а товарищество после, поскольку требуется управление и наблюдение за имуществом.

Возможны и иные варианты проявления различий между товариществом и кооперативом, которые охватывают жилищную сферу деятельности.

Они могут устанавливаться напрямую в законе, а именно в Жилищном кодексе, а также в Гражданском кодексе РФ, который прямо закрепляет организацию и процедуру принятия всех решений в подобных формах. Все это формирует ряд особенностей, которые могут относиться к ТСЖ, но могут не затронуть ЖСК, и наоборот.

Таким образом, товарищество собственников жилья и кооперативы, имеющие жилищно-строительный характер, характеризуются больше отличиями, чем сходствами. Это касается прежде всего целей и организации деятельности. Однако выделить одну форму и исключить другую нельзя, так как каждая из них применена на различных этапах строительства и управления недвижимостью.

Товарищество собственников жилья (установленная аббревиатура - ТСЖ) представляет собой некое объединения собственников жилых помещений с целью совместного управления общим имуществом, а также для обеспечения доступного и качественного оказания жилищно-коммунальных услуг. Как правило, физические лица, владельцы нежилых помещений прибегают к такого рода объединениям с целью оптимизации расходов на отопление, обслуживание придомовой территории, вывоз отходов и другие услуги, а также с целью избежать злоупотреблений со стороны управляющих организаций.

Жилищно-строительный кооператив (сокращенно ЖСК) — это объединение физических лиц или организаций, с целью аккумулирования денежных средств на строительство жилых помещений с последующей эксплуатацией управлением. Основным существенным отличием данных форм организации граждан является то, что в состав ТСЖ входят исключительно зарегистрированные в установленном законом порядке собственники жилых помещений, а членами ЖСК являются физические либо юридические лица, которые до момента приобретения статуса собственников выплачивают определенные паи в кооперативе.

Наименование услуги	Перечень услуг	Стоимость услуг и срок исполнения	Дополнительные расходы
Регистрация ТСЖ/ ЖСК «Программа Максимум»	Исчерпывающая юридическая консультация Подготовка полного пакета учредительных документов Получение полного пакета документов в налоговой службе Получение информационного письма с кодами статистики Изготовление печати Уведомление налоговых органов и внебюджетных фондов об открытии расчетного счета в банке Получение извещений о постановке на учет в ПФР и ФСС	15 000 руб. Срок исполнения заказа 7 рабочих дней	Государственная пошлина - 4 000 руб. Нотариальные расходы 1 400 руб.

На первый взгляд, процедура регистрации ТСЖ или ЖСК ничем не отличается от процедуры регистрации коммерческой организации в виде хозяйственного общества, например, ООО и прочих организационно-правовых форм, но такая аналогия не соответствует действительности. ТСЖ, ЖСК - это, прежде всего, некоммерческие организации, создаваемые не с целью извлечения прибыли, а с целью удовлетворения основных потребностей граждан в адекватном управлении жилищным фондом, принадлежащим им на праве собственности либо с последующим оформлением недвижимости в статус собственности.

Согласно действующему законодательству, ЖСК - является некоммерческой организацией, основным видом деятельности которой является не извлечение прибыли, а достижение результата, в части удовлетворения потребностей граждан в жилье. Члены ЖСК - это лица, объединившиеся для строительства собственного жилья с дальнейшим хозяйственным управлением уже построенным домом. Кроме того, законодательно установлен минимальный порог членов данного объединения - 5 физических либо юридических лиц.

На сегодняшний день ТСЖ наиболее благоприятная и эффективная форма управления многоквартирным домом для граждан. Собственники помещений в доме выбирают из своего числа Правление ТСЖ и через него распоряжаются своими деньгами и управляют домом. ТСЖ заключает договоры с управляющей компанией либо напрямую с ресурс снабжающими организациями (газ, электричество, вода, вывоз отходов и т.д.) по тарифам, установленным органами власти. Содержание и ремонт общего имущества ТСЖ может поручить по договору управляющей организации и лишь контролировать выполнение обязательств. Например: проверяют качество произведенного ремонта, работу клиринговых специалистов и т.д. Кроме того, члены ТСЖ могут контролировать все финансовые потоки и фактически произведенные расходы, что сводит к минимуму возможность завышения коммунальных тарифов и иных злоупотреблений в данной сфере.

Считается, что это наиболее удобный способ управления многоквартирным домом. Все вопросы решаются путем общего обсуждения, а именно: сколько тратить на ремонт подъезда, как распорядиться земельным участком, сколько откладывать на капитальный ремонт и т. д.

Создать ТСЖ могут не любые жители дома, а только собственники квартир конкретного жилого комплекса, другими словами арендаторы помещения, а также временно зарегистрированные на жилой площади граждане, правом вступления в ТСЖ не обладают. Для участия в общем собрании членов ТСЖ, собственник помещения в обязательном порядке должен предъявить правоустанавливающие документы на недвижимое помещение и документ удостоверяющий личность. В противном случае, до голосования он не допускается. При этом для создания ТСЖ не обязательно, чтобы все квартиры были заселены, достаточно, если будет заселена только их часть. Важно, чтобы граждане, создающие ТСЖ, владели больше 50% площадей в доме. В противном случае решение о создании ТСЖ будет неправомочно (незаконно), в связи с отсутствием установленного законом кворума.

Существует мнение, что во всех домах-новостройках ТСЖ уже созданы, но это не так. Иногда ТСЖ путают с управляющими компаниями, поскольку и те, и другие занимаются управлением домом, однако это две разные структуры. ТСЖ может нанять управляющую компанию для обслуживания дома, а может само напрямую заключать договора с организациями, предоставляющими ресурсы и оказывающими услуги. Также жители дома могут нанять управляющую компанию без создания ТСЖ, на общем собрании собственников жилья. Как правило, в новостройках управляющая компания уже существует, поскольку она первоначально определяется либо государственными подрядчиками, либо частными застройщиками.

Для создания ТСЖ достаточно и двух человек, однако, на практике это почти невозможно. Для создания ТСЖ необходимо более половины голосов всех собственников. Голоса распределяются в соответствии с размером собственности, т.е. чем больше метраж жилого помещения, тем больше голосов на собрании. Поэтому сложно предположить ситуацию, когда у двух человек в многоквартирном доме было больше площади, чем у всех остальных жильцов. Другое дело, что площадь может быть еще и муниципальной, неприватизированной. В таком случае, вне зависимости от того, кто живет в квартире, в собраниях вместо него будет принимать участие реальный собственник, т.е. орган местного самоуправления.

Необходимо помнить, что в соответствии со ст. 136 Жилищного кодекса РФ, в многоквартирном жилом доме может быть создано только одно ТСЖ. Это означает, что соседям очень важно договориться между собой о дальнейшем обслуживании совместной собственности, что в дальнейшем избавит от проблем завышением коммунальных тарифов и иными правонарушениям в данной области. Как правило, вопрос создания ТСЖ начинается с коллективного обсуждения данного вопроса и выбора инициативной группы, которая готовит опросные бюллетени и уведомления всем жильцам многоквартирного дома. Кроме того, на подготовке к проведению общего собрания членов могут обсуждаться вопросы заочного голосования по заранее предоставляемым бланкам.

Специалисты Правового центра оказывают полный перечень услуг по регистрации ТСЖ и ЖСК. В рамках заключаемого договора наши клиенты получают квалифицированную юридическую консультацию по вопросам, связанным с созданием данных форм некоммерческих организаций. Полный комплект документов необходимых для создания Товарищества собственников жилья либо Жилищно-строительного кооператива включает в себя:

• Заявление о государственной регистрации юридического лица при создании, законодательно установленной формы
• Протокол общего собрания членов ТСЖ, ЖСК
• Протокол об избрании правления и председателя ТСЖ, ЖСК (эти два момента можно совместить в один протокол)
• Устав ТСЖ, ЖСК

ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ:

Обязательно ли регистрировать ТСЖ и в какой государственный орган необходимо обращаться?

Решение о необходимости создания ТСЖ относиться к волеизъявлению самих собственников нежилых помещений. В случае, если большинством будет принято решение об открытии ТСЖ, необходимо в обязательном порядке осуществить государственную регистрацию товарищества в территориальных налоговых органах. До момента официальной государственной регистрации и внесения ТСЖ в единый государственный реестр, товарищество считается не созданным. Соответственно, любая деятельность граждан в рамках незарегистрированного ТСЖ будет принято незаконной.

Существует несколько основных форм управления многоквартирным домом, определяемых Жилищным Кодексом:

Имея свои сильные и слабые стороны, эти формы управления МКД дают возможность выбрать наиболее подходящий вариант для каждого отдельного случая.

Переход из одной формы управления в другую

Согласно жилищному кодексу РФ, управление многоквартирным домом осуществляется коллективом собственников жилых помещений.

Важно! Форма управления домом выбирается коллективно и может быть изменена в любой момент в результате принятия коллективного решения по этому поводу.

Для осуществления перехода от совета дома к ТСЖ необходимо:

1. Организовать собрание собственников жилья. В рамках текущей схемы управления это не должно составить труда, особенно если инициатором является кто-то из действующего совета дома.
2. Вынести на обсуждение вопрос о переходе к ТСЖ. Для осуществления регистрации юр. лица необходимо заручиться поддержкой более половины собственников жилья.
3. Если согласие достигнуто, необходимо подготовить пакет документов для подачи в налоговый орган.
4. После успешной подачи документов остаётся только дождаться регистрации и переход завершён.

Список документов, необходимых для регистрации ТСЖ:

На этом процедура перехода от совета к ТСЖ заканчивается.

Из УК в ТСЖ

Немного иначе выглядит процесс смены формы управления при изначальном наличии управляющей компании, от услуг которой необходимо отказаться.

Справка! Чтобы отказаться от услуг управляющей компании и создать свое ТСЖ, такое решение должно быть утверждено на очередном собрании собственников. На нем же, устанавливается дата, с наступлением которой управление домом переходит от УК к ТСЖ.

До наступления этой даты, УК обязана продолжать обслуживать дом и выполнять свои функции в полном объёме, а после — передать все касающиеся управления документы в распоряжение ТСЖ. Порядок и список подаваемых для регистрации ТСЖ документов в сравнении с первым вариантом не меняется.

Таким образом, современное жилищное законодательство даёт собственникам право самостоятельного выбора наилучшего варианта управления их недвижимостью. Выбирайте с умом и помните: каждый сам несёт ответственность за своё благополучие.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

• О Программе поддержки и развития товариществ собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов в городе Москве на 2007-2009 годы и задании на 2010 год СКАЧАТЬ

Товарищество собственников жилья (ТСЖ)

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) - самый эффективный, с точки зрения защиты прав и интересов собственников помещений в многоквартирном доме, способ управления многоквартирным домом, позволяющий повысить комфортность проживания граждан. Многие москвичи уже сделали свой выбор в пользу данного способа управления многоквартирным домом.

Однако практическая деятельность всегда вызывает большое количество вопросов. Мы постарались дать ответы на вопросы о ТСЖ, возникающие у прогрессивных хозяев - собственников помещений в многоквартирном доме.

Что такое товарищество собственников жилья?

Товарищество собственников жилья или сокращенно ТСЖ - некоммерческая организация, объединение собственников помещений (квартир и нежилых) для совместного управления многоквартирным домом и решения вопросов владения, пользования и распоряжения общим имуществом.

Что такое управление многоквартирным домом?

1) обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан;

2) обеспечение надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме и предоставления коммунальных услуг;

3) обеспечение решения вопросов пользования общим имуществом.

Как создать ТСЖ?

Решение о создании ТСЖ принимается на общем собрании собственников помещений (квартир и нежилых) большинством голосов от общего числа голосов всех собственников помещений.

Также на данном собрании необходимо принять решение о передаче дома в управление созданному ТСЖ.

S кв. или н/п

D = ----------------- , где

S кв. или н/п - общая площадь квартиры или нежилого помещения (без учета балконов и лоджий), находящегося в собственности какого-либо лица или государства.

S общ. - сумма площадей всех квартир и нежилых помещений, находящихся в собственности какого-либо лица или государства.

Кто может быть членом ТСЖ?

Членом ТСЖ может быть любой гражданин, юридическое лицо, являющиеся собственниками помещений в многоквартирном доме, а также уполномоченные государственные органы (представителем собственника порода Москвы в отношении жилых помещений является Департамент жилищной политики и жилищного фонда (Управления Департамента в административных округах), в отношении нежилых - Департамент имущества города Москвы).

Собственники помещений, которые вступили в члены ТСЖ должны составлять большинство, иначе ТСЖ подлежит ликвидации по решению общего собрания собственников.

Как стать членом ТСЖ и выйти из членов ТСЖ?

Членство в ТСЖ добровольное, возникает на основании заявления собственника помещения. Прекращается членство в ТСЖ также путем подачи собственником помещения заявления.

Что делать, если собственник не хочет вступать в члены ТСЖ?

Собственник помещения, не желающий вступать в члены ТСЖ, заключает с товариществом договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме. В дальнейшем все отношения между ними строятся на основании данного договора.

Члены ТСЖ с товариществом договоров не заключают, так как они подчиняются уставу ТСЖ и решениям общего собрания членов ТСЖ.

Вырастет ли в связи с созданием ТСЖ размер платы за жилищно-коммунальные услуги?

Нет, не вырастет. Тарифы на коммунальные услуги устанавливаются Правительством Москвы и не могут быть изменены. Размер платы за содержание и ремонт (ранее - техобслуживание) устанавливается на общем собрании членов ТСЖ. Кроме того, ТСЖ получают из бюджета города средства на содержание и ремонт жилищного фонда в многоквартирных домах, что позволяет нанимателям жилых помещений и собственникам, имеющим единственное жилое помещение и постоянно зарегистрированным (прописанным) в нем, оплачивать жилищно-коммунальные услуги по ставкам, установленным Правительством Москвы.

Как решается вопрос с капитальным ремонтом домов, в которых жители решили создать ТСЖ?

Дома, в которых созданы или создаются ТСЖ в первоочередном порядке включаются в программу проведения капитального ремонта за счет бюджета города.

На общем собрании членов ТСЖ может быть принято решение о создании фонда капитального ремонта, в который город Москва, как собственник жилых и нежилых помещений, также будет обязан перечислять денежные средства согласно принятым на общем собрании решениям.

Обязано ли ТСЖ самостоятельно управлять домом или может нанять профессиональную управляющую организацию?

ТСЖ вправе определить любую форму управления домом:

1. Самостоятельно выполнять функции управляющей и обслуживающей эксплуатирующей организации (создав собственное домоуправление), нанимая работников и заключая прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями.

2. Самостоятельно выполнять функции управляющей организации, передавая по договору о содержании и ремонте общего имущества функции технического обслуживания и эксплуатации домом выбранной товариществом эксплуатирующей организации.

3. Передача всех функций управления профессиональной управляющей организации, заключив с ней договор управления и осуществляя только контроль за ее работой.

Возможны иные схемы.

Вопросы изменения схемы управления необязательно решать на общем собрании членов ТСЖ, они могут быть решены правлением товарищества.

Как ТСЖ могут собирать плату за жилищно-коммунальные услуги с нанимателей и собственников квартир?

Плата за жилищно-коммунальные услуги от пользователей (нанимателей, арендаторов) и собственников квартир и нежилых помещений, бюджетные средства на данные цели поступают непосредственно на счет ТСЖ, если товарищество не заключило договор управления с другой организацией, по условиям которого передало ей функции по проведению расчетов за жилищно-коммунальные услуги. Собственники помещений перечисляют плату за жилищно-коммунальные услуги на счет ТСЖ независимо от членства в товариществе.

Как решается вопрос с земельными участками под домами, в которых жители решили создать ТСЖ?

Передача земельных участков в общую долевую собственность собственников помещений осуществляется в несколько этапов. Сначала собственники помещений на своем общем собрании принимают решение о формировании земельного участка и выбирают лицо, которое от их имени подаст заявку в Департамент земельных ресурсов города Москвы. Таким лицом может быть и председатель правления ТСЖ. Затем на основании указанного заявления проводится межевание квартала, в котором расположен многоквартирный дом. Заканчивается процедура формирования земельного участка и передача его в собственность собственникам помещений выдачей уполномоченному лицу кадастрового плана земельного участка, которому должен быть присвоен кадастровый номер.

Кварталы, где расположены дома, в которых созданы ТСЖ, в приоритетном порядке включаются в планы межевания с целью формирования земельного участка.

Для работы ТСЖ необходимы нежилые помещения. Как решается этот вопрос?

ТСЖ имеет право на аренду по минимальной ставке арендной платы тех городских нежилых помещений, которые не сданы в аренду иным организациям.

Если в доме нет нежилых помещений или они уже сданы в аренду, то при наличии в доме свободной городской квартиры на первом этаже она может быть переведена в нежилой фонд и передана ТСЖ в аренду по минимальной ставке арендной платы.

Кроме того, в домах ТСЖ в первоочередном порядке будет проводится работа по выявлению помещений, которые являются общим имуществом (например - подвалы), но используются без согласия собственников, для их возврата их в общую долевую собственность всех собственников помещений в доме.

Может ли ТСЖ управлять несколькими домами или только одним?

ТСЖ может управлять и одним домом, и несколькими. Управление несколькими домами более эффективно и экономически выгодно.

Может ли ТСЖ получать дополнительные доходы?

Также ТСЖ вправе проводить реконструкцию дома, в том числе с его расширением и надстройкой. Полученные таким образом площади могут быть использованы ТСЖ для получения дополнительного дохода.

Кто управляет ТСЖ?

Органами управления ТСЖ являются:

1. Общее собрание членов ТСЖ - высший орган управления, который решает все важнейшие вопросы жизнедеятельности дома.

Общее собрание, в том числе, рассматривает жалобы на председателя правления и правление ТСЖ.

2. Правление ТСЖ, которое избирает из своего состава председателя - решает текущие вопросы.

Правление ТСЖ избирается из числа членов ТСЖ не более чем на два года. Правление ТСЖ ежегодно обязано отчитываться перед общим собранием членов ТСЖ.

Также в ТСЖ создается контролирующий орган - ревизионная комиссия, или, если такую комиссию создать невозможно или не требуется, выбирается ревизор. Комиссия (ревизор), также как и правление ТСЖ, избирается на два года. Комиссия (ревизор) ежегодно докладывают общему собранию членов ТСЖ о состоянии дел в товариществе.

Какие полномочия имеет председатель правления ТСЖ?

Председатель правления ТСЖ выступает от лица ТСЖ во взаимоотношениях с обслуживающими, ресурсоснабжающими организациями, судебными органами, органами власти и с любыми иными лицами. Он подписывает от имени ТСЖ договоры и платежные документы, которые не требуют одобрения правления ТСЖ или общего собрания членов ТСЖ. Выполняет иные функции, которые предусмотрены Жилищным кодексом РФ и уставом ТСЖ.

Переходит ли право собственности на дом созданному ТСЖ?

Нет. Помимо квартир и нежилых помещений каждому собственнику принадлежит и определенная доля в общем имуществе дома (лестницы, чердака, подвала, лифта, коммуникаций и так далее). Поэтому ясно, что независимо от того, создано ли в доме ТСЖ или нет, дом находится в собственности собственников помещений в нем. Поэтому к таким домом неприменим термин <балансодержатель>, и сам дом передается ТСЖ не на <баланс> или в собственность, а в управление.

Какое имущество принадлежит ТСЖ?

ТСЖ принадлежат финансовые средства (как от жителей, так и из бюджета), которые поступили на его счет для оплаты жилищно-коммунальных услуг, иных услуг; движимое имущество (хозяйственный инвентарь, средства малой механизации и тому подобное); иное имущество, в том числе нежилые помещения (если они имеются).

Если ТСЖ обанкротится, могут ли быть проданы квартиры собственников за долги ТСЖ?

Нет. Собственники помещений не отвечают по долгам ТСЖ, также как и ТСЖ не отвечает по долгам собственников помещений. То есть, если ТСЖ подпадает под процедуру банкротства, взыскание может быть наложено только на имеющееся у него имущество. Имущество собственников жилых и нежилых помещений остается неприкосновенным.

На какой срок создается ТСЖ и могут ли собственники его ликвидировать?

ТСЖ создается без ограничения срока. Товарищество действует до того момента, пока собственники помещений не решат его ликвидировать или изменить способ управления. Изменение способа управления может произойти и без ликвидации ТСЖ.

Можно ли создавать ТСЖ в домах-новостройках, когда права собственности еще не оформлены?

Да, можно. Будущими собственниками помещений может быть создано ТСЖ в соответствии с общими правилами, за исключением одной особенности: при голосовании собственники как правило подтверждают свои права свидетельством о праве собственности, а будущие собственники - документом о приобретении квартиры (договор соинвестирования, купли-продажи и др.).

Инженерное оборудование дома;

Если в доме имеются квартиры, находящиеся в городской собственности, Правительство Москвы уплачивает за нанимателей этих квартир страховой взнос по договору страхования соразмерно доле города Москвы в праве на общее имущество в данном доме.