Порядок проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации. Управляющие организации, правовые основы, конкурс по выбору. Порядок голосования при выборе управляющей компании

Управление многоквартирным домом управляющей организацией является одним из наиболее распространенных способов управления. При этом управляющая организация может быть избрана как непосредственно собственниками помещений в многоквартирном доме, так и органом местного самоуправления по результатам открытого конкурса.
Случаи, когда орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, определены в Жилищном кодексе Российской Федерации (далее - ЖК РФ).
Согласно части 4 статьи 161 ЖК РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Процедура проведения конкурса в сфере отбора управляющих организаций регламентирована Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75 (далее - Правила N 75).
Согласно пункту 3 Правил N 75 конкурс проводится, если:
1) собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в том числе в следующих случаях:
- собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;
- по истечении двух месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;
2) принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях:
- большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные статьей 164 ЖК РФ;
- собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;
- не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные статьей 162 ЖК РФ;
3) до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам конкурса, не выбран способ управления этим домом или принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано;
4) в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
В соответствии с пунктом 87 Правил N 75 участник конкурса вправе обжаловать результаты конкурса в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации.
Аналогичное правило содержится в статье 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). В силу названной статьи торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
Анализ судебной практики Арбитражного суда Северо-Западного округа по данной категории дел выявил, что за десять лет действия Правил N 75 конкурсы в сфере отбора управляющих организаций первоначально обжаловались преимущественно в случаях нарушения процедуры организации или проведения конкурса, предусмотренной Правилами N 75.
Споры по другим основаниям были довольно редки и являются предметом рассмотрения судов главным образом в последние два года.
Причиной увеличения числа споров, связанных с отбором организаций для управления многоквартирными домами, среди прочего стало внесение изменений в ЖК РФ.
В силу части 4 статьи 7 Федерального закона от 21.07.2014 N 255-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" (в редакции, действовавшей до 29 июня 2015 года; далее - Закон N 255-ФЗ) в случае, если в срок до 1 апреля 2015 года юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, осуществляющие предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами на день вступления в силу названного Федерального закона, не обратились в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий региональный государственный жилищный надзор, с заявлением о предоставлении лицензии на осуществление данной деятельности либо такому юридическому лицу или такому индивидуальному предпринимателю отказано в ее выдаче, орган местного самоуправления в порядке, установленном статьей 197 ЖК РФ, обязан уведомить об этом собственников помещений в многоквартирном доме, предпринимательскую деятельность по управлению которым осуществляет такое лицо. В течение пятнадцати дней орган местного самоуправления также обязан созвать собрание собственников помещений в многоквартирном доме для решения вопроса о выборе способа управления, а в случае, если решение о выборе способа управления не принято и (или) не реализовано или данное собрание не проведено, обязан объявить о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации и провести этот конкурс в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в соответствии с частью 4 статьи 161 ЖК РФ в течение одного месяца со дня объявления о проведении этого конкурса.
Данные изменения привели к тому, что органы местного самоуправления стали массово проводить конкурсы по отбору управляющих организаций, а заинтересованные лица - оспаривать как изданные ими акты об организации и проведении открытых конкурсов, так и процедуру их проведения и результаты.
Кроме того, следует отметить, что в первоначальной редакции указанной нормы права не был решен вопрос о том, до какого момента управляющая организация, выбранная собственниками и не получившая лицензии, сохраняет статус управляющей организации многоквартирным жилым домом. Это также породило ряд споров, поскольку органы местного самоуправления путем издания ненормативных актов без проведения открытых конкурсов стали привлекать организации, имеющие соответствующие лицензии, к управлению многоквартирными домами на период до проведения соответствующих конкурентных процедур.
Однако последний вопрос не вызывал каких-либо серьезных затруднений в правоприменительной практике судов и до внесения соответствующих изменений в часть 4 статьи 7 Закона N 255-ФЗ.
Согласно части 3 статьи 200 ЖК РФ лицензиат, действие лицензии которого прекращено или лицензия которого аннулирована в соответствии со статьей 199 названного Кодекса, обязан надлежащим образом исполнять обязанности по управлению многоквартирным домом, оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.
Ссылаясь на данную норму, суды отвергали доводы сторон о неправомерном управлении многоквартирными домами прежней управляющей организацией до заключения договоров управления по итогам соответствующего конкурса, а также стали признавать упомянутые акты органов местного самоуправления недействительными, как противоречащие нормам жилищного законодательства, регулирующим спорные правоотношения (дела N А42-5522/2015, А56-62542/2015).
Впоследствии часть 4 статьи 7 Закона N 255-ФЗ была дополнена положением о том, что юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, которые указаны в названной части и осуществляют предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами на день вступления в силу Закона N 255-ФЗ, не обратились в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий региональный государственный жилищный надзор, с заявлением о предоставлении лицензии на осуществление данной деятельности либо получили отказ в ее выдаче, надлежащим образом обязаны исполнять обязанности по управлению многоквартирным домом, оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации до наступления событий, указанных в части 3 статьи 200 ЖК РФ.
Поведение сторон при проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации в связи с отсутствием у прежней управляющей организации лицензии явилось предметом судебного разбирательства по делу N А05-8216/2015, в ходе которого судами было установлено, что местная администрация, выявив отсутствие у управляющих организаций соответствующей лицензии, объявила конкурс на право управления рядом домов, в том числе теми, которыми управляла организация - участник спора.
Как указывала управляющая организация, обратившаяся в суд с иском о признании конкурса недействительным, на момент проведения конкурса она уже получила лицензию и у администрации отпали основания для проведения конкурса.
Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили требования этой компании в числе прочего на основании того, что до проведения конкурса ею была получена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами, то есть основания, которые явились причиной проведения администрацией конкурса в отношении спорных домов, на день проведения конкурса отпали. По мнению судов, администрация при проведении конкурса должна была учесть указанное обстоятельство.
Суд кассационной инстанции не согласился с таким выводом. Дело было направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции, в том числе и для выяснения следующего вопроса: знала ли (должна была знать) администрация на момент проведения конкурса о том, что компания получила лицензию?
Как упоминалось ранее, случаи, когда орган местного самоуправления обязан организовать и провести открытый конкурс по отбору организации для управления многоквартирным домом, перечислены в пункте 3 Правил N 75.
Проведенное исследование судебной практики показало, что споры, связанные с применением подпункта 1 пункта 3 Правил N 75, практически отсутствуют.
При рассмотрении судебных дел споры в основном касались вопросов реализации решения собственников многоквартирных домов о выборе ими способа управления многоквартирными домами (подпункты 2 и 3 пункта 3 Правил N 75), а также доведения информации об этом до органов местного самоуправления до момента проведения открытого конкурса.
Реализация решения собственников многоквартирных домов о выборе ими способа управления этими домами, а также доведение информации об этом до органа местного самоуправления играют важную роль при решении вопроса о проведении открытого конкурса по выбору управляющей организации, поскольку указанное обстоятельство способно отменить конкурсную процедуру.
Так, согласно пункту 39 Правил N 75, в случае если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится.
Решением Верховного Суда Российской Федерации от 10.08.2009 N ГКПИ09-830 абзац первый пункта 39 Правил N 75 признан недействующим в части, позволяющей не проводить конкурс по отбору управляющей организации в случае, если до дня его проведения собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления этим домом, но не реализовали принятое решение о выборе способа управления многоквартирным домом.
Иначе говоря, отказ от проведения открытого конкурса возможен, только если выбранный собственниками помещений способ управления многоквартирным домом реализован ими, что в соответствии с пунктом 3 Правил N 75 предполагает заключение договоров управления большинством собственников помещений в доме.
Между тем при рассмотрении таких споров необходимо иметь в виду, что орган местного самоуправления на дату проведения конкурса должен обладать документами, подтверждающими легитимность общих собраний собственников, а также доказательствами реализации решения о выборе способа управления.
Как установили суды в деле N А56-48132/2015, на момент проведения конкурса у его организатора таких доказательств не оказалось, в связи с чем суды не усмотрели оснований для признания конкурса недействительным.
В деле N А26-4869/2015 суды отказали в удовлетворении требования о признании незаконными результатов конкурса, поскольку установили, что, несмотря на наличие решения собственников о выборе управляющей организации на общем собрании собственников помещений дома, истцом не было представлено доказательств реализации этого права - заключенных договоров управления, подписанных большинством собственников.
Рассматривая дело N А56-50298/2013, суды посчитали, что у местной администрации отсутствовали основания для проведения конкурса в силу того, что собственники помещений в многоквартирном доме на момент проведения конкурса избрали способ управления домом и заключили соответствующие договоры.
Особенностью дел N А26-11472/2015, А56-36694/2015 и А56-68672/2015 стал исследованный судами вопрос о том, кто вправе выбирать способ управления многоквартирным домом.
Так, например, при рассмотрении дела N А56-68672/2015 было установлено, что администрация издала распоряжение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на право заключения договора управления многоквартирным домом, а общество с проведением открытого конкурса не согласилось и обратилось в суд с заявлением о признании этого распоряжения недействительным, ссылаясь на решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома о выборе его в качестве управляющей организации.
По утверждению общества, на момент вынесения администрацией спорного распоряжения собственники помещений уже определили способ управления многоквартирным домом - управление управляющей организацией и утвердили существенные условия договора управления с управляющей организацией.
Суд первой инстанции, посчитав, что оспариваемый акт принят в отношении многоквартирного дома, уже находящегося в управлении общества, имеющего соответствующую лицензию и договоры с собственниками, признал заявленные требования обоснованными и удовлетворил иск. При этом суд первой инстанции также сослался на повторное решение о выборе общества управляющей компанией, подтвердившее прежнее решение собственников. Апелляционный суд согласился с приведенными в решении оценкой доказательств и выводами.
Суд кассационной инстанции решение и постановление отменил.
Судом проанализированы положения статьи 161 ЖК РФ и Правил N 75 в части обязанности органов местного самоуправления по выбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, условий возникновения такой обязанности, способа отбора управляющей организации (открытый конкурс), а также сроков исполнения упомянутой обязанности. В частности, суд кассационной инстанции сослался на обязанность органа местного самоуправления провести конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом в отношении вновь построенного объекта.
Исходя из положений статей 44, 45, 47 и 48 ЖК РФ о порядке проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также частей 2 и 3 статьи 161, статей 162 и 164 ЖК РФ, суд кассационной инстанции заключил, что правом на принятие решения по выбору способа управления многоквартирным домом и его реализацию наделены только собственники помещений в многоквартирном доме.
В силу статьи 18 ЖК РФ и статьи 219 ГК РФ, а также статей 4 и 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) право собственности на помещения в многоквартирном доме возникает с момента государственной регистрации такого права.
При рассмотрении указанного дела судами установлено, что регистрация прав собственности на жилые помещения в многоквартирном доме начала осуществляться 25.06.2015, в то время как собрание, на котором, по утверждению общества, были избраны форма управления многоквартирным домом и управляющая организация, проведено 03.05.2015.
Таким образом, суд кассационной инстанции сделал вывод, что лица, принявшие участие в общем собрании, решение которого оформлено протоколом от 03.05.2015, на момент его проведения не являлись собственниками этих жилых помещений, в связи с чем решение участников собрания о выборе ими способа управления, оформленное вышеуказанным протоколом, нельзя признать решением собственников помещений многоквартирного дома по смыслу, придаваемому ему положениями статьи 161 ЖК РФ.
Следовательно, на момент вынесения оспариваемого распоряжения о проведении конкурса по выбору управляющей организации собственники помещений не выбрали даже способ управления многоквартирным домом в установленном законом порядке и, соответственно, не реализовали решение о выборе способа управления этим домом, поэтому у судов отсутствовали правовые основания для признания распоряжения администрации о проведении конкурса недействительным.
Упомянутые дела интересны также тем, что по вопросу, кто вправе выбирать управляющую организацию, в арбитражных судах кассационной инстанции существует как подобная, так и иная судебная практика.
Схожая позиция высказана Арбитражными судами Поволжского округа по делу N А57-11883/2014, Центрального округа по делу N А48-3347/2015, Восточно-Сибирского округа по делу N А33-7096/2014.
Иной позиции придерживаются арбитражные суды Западно-Сибирского и Волго-Вятского округов.
Так, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в Постановлении по делу N А70-14024/2014 сделал вывод, согласно которому, исходя из смысла и содержания статьи 18 ЖК РФ, статьи 8, частей 1, 2 статьи 16, части 1 статьи 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", части 3 статьи 13 и части 1 статьи 16 Закона о государственной регистрации, с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства владеет и пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника.
В связи с этим волеизъявление правообладателей помещений в многоквартирном доме является приоритетным при выборе способа управления своим имуществом, поэтому необходимость проведения конкурса определяется отсутствием решения правообладателей помещений о выборе способа управления многоквартирным домом или нереализацией этого решения.
При этом суд учел, что выбранная управляющая организация приступила к управлению многоквартирным домом, решение общего собрания, на котором был выбран способ управления и управляющая организация, не оспорено и не признано недействительным. При таких обстоятельствах суд округа признал правомерными решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций, признавших незаконными действия органа местного самоуправления по проведению конкурса и отбору управляющей организации.
Аналогичная позиция выражена в Постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа по делу N А70-13362/2014 и в Постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа по делу N А79-4150/2013.
Следует отметить, что после того, как Определением Верховного Суда Российской Федерации от 16.11.2015 N 304-ЭС15-14035 по делу N А70-13362/2014 было отказано в передаче кассационной жалобы на рассмотрение в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, практика округов, а также арбитражных судов Северо-Западного округа стала меняться.
Как указано в упомянутом Определении, судебные инстанции правильно отметили, что нормы действующего жилищного законодательства закрепляют приоритет волеизъявления собственников помещений в многоквартирном доме при решении вопроса о выборе способа управления многоквартирным домом. Довод заявителя о том, что решения общего собрания, оформленные протоколом от 11.04.2014, не могут быть признаны решениями собственников помещений в многоквартирном доме, так как право собственности участников долевого строительства на момент проведения собрания не зарегистрировано в установленном законом порядке, являлся предметом рассмотрения судов и обоснованно отклонен с указанием мотивов.
Практика показывает, что после вынесения данного Определения суды округов восприняли позицию о праве не только собственников, но и правообладателей жилых помещений в многоквартирном доме принимать решение о выборе способа управления этим домом.
Так, Арбитражный суд Поволжского округа в Постановлении от 31.10.2016 по делу N А49-1329/2016 и Арбитражный суд Уральского округа в Постановлении от 07.11.2016 по делу N А60-57452/2015 и Постановлении от 21.11.2016 по делу N А76-1708/2016, ссылаясь на упомянутое Определение Верховного Суда Российской Федерации, признали правомерными решения правообладателей помещений многоквартирного дома о выборе способа управления многоквартирным домом. Позиция судов и/или лиц, участвующих в деле, о том, что отсутствие государственной регистрации права собственности на жилое помещение свидетельствует об отсутствии у участников долевого строительства, принявших у застройщика помещения по актам приема-передачи, права принимать решение о выборе способа управления многоквартирным домом, названа ошибочной.
Арбитражный суд Северо-Западного округа остался на прежних позициях.
Постановление от 11.07.2016 по делу N А56-68672/2015, в котором кассационная инстанция указала на то, что правом на принятие решения по выбору способа управления многоквартирным домом и его реализацию наделены только собственники помещений в многоквартирном доме, было обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации.
Определением Верховного Суда Российской Федерации от 30.12.2016 N 307-ЭС16-14405 отказано в передаче кассационной жалобы по делу N А56-68672/2015 для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
В судебной практике Арбитражного суда Северо-Западного округа обнаружены несколько дел со значимой позицией по вопросам, связанным с оценкой правомерности действий при проведении процедуры проведения торгов.
Так, в делах N А56-21612/2014, А56-14892/2014 и А56-7839/2015 проведенные органом местного самоуправления конкурсы оспаривались их участниками, не ставшими победителями, в связи с тем, что, как считали сами истцы, ими была предложена самая выгодная цена. Суды с подобным мнением не согласились, указав, что по смыслу пункта 83 Правил N 75 наилучшее предложение конкурса должно быть одновременно не только наибольшим по объему услуг, но и соразмерным плате за содержание и ремонт жилого помещения, размер которой установлен организатором конкурса, что, при условии выполнения пунктов 77 - 79 Правил N 75, является основанием признания участника, сделавшего такое предложение, победителем торгов.
Ранее в рамках дела N А56-43834/2009 суды посчитали обоснованным отказ претенденту в участии в конкурсе, поскольку на момент подачи заявки не была прекращена введенная в отношении его процедура внешнего управления, то есть такой кандидат не соответствовал требованиям пунктов 52 - 53 Правил N 75.
Ввиду существенного расхождения озвученной представителем участника конкурса общей стоимости работ и услуг и представленного им предложения в запечатанных конвертах по лотам аукциона такой участник не был признан победителем конкурса, с чем согласились суды, рассмотрев дело N А21-10376/2008.
Также в связи с вопросом о нарушении организатором конкурса процедуры его проведения необходимо отметить дело N А56-28097/2015. Истец (компания), обращаясь в арбитражный суд с иском, утверждал, что ответчик (администрация) представил на конкурс недостоверную информацию, которая не соответствует проектной декларации, размещенной на сайте застройщика; сданные в эксплуатацию секции являются частями незавершенного строительства многоквартирного жилого дома и не могут являться предметом открытого конкурса по выбору управляющей компании; кроме того, администрацией неверно указаны площадь земельного участка, площадь самого дома, общее количество имеющихся в нем квартир и сведения о нежилых помещениях. При этом компания на основании договора с застройщиком и договоров с собственниками осуществляет управление домом. Введение в эксплуатацию последующих очередей строительства может привести к тому, что одним домом будут управлять разные управляющие компании.
Суды как первой, так и апелляционной инстанций, рассматривая названное дело, пришли к выводу, что дом (на право управления которым местной администрацией объявлен конкурс) относится к объектам незавершенного строительства, то есть в будущем возможна ситуация, когда управление одним домом будет осуществляться разными управляющими организациями. Суды посчитали, что решение о проведении конкурса влечет за собой нарушение требований части 9 статьи 161 ЖК РФ, согласно которой многоквартирным домом может управлять только одна управляющая компания.
Суд кассационной инстанции направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку посчитал обстоятельства дела не полностью исследованными: суды не проверили достоверность сведений, содержащихся в конкурсной документации, и сведений об объекте, указанных в разрешении на ввод его в эксплуатацию. В своем Постановлении суд разъяснил, что, поскольку основанием для проведения конкурса является выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, администрация при формировании конкурсной документации обязана использовать сведения, указанные в выданном разрешении, а также в иных установленных законом документах. Сведения с сайта застройщика не могут являться для организатора конкурса источником соответствующей информации.
В названном деле истец также ссылался на то, что он на основании договора с застройщиком и договоров с собственниками осуществлял управление домом. Между тем судами было установлено, что на момент проведения конкурса собственники помещений дома не избрали и не реализовали своего права на выбор управляющей организации.
Другим важным вопросом, требующим внимания при разрешении споров о признании торгов недействительными, является вопрос восстановления прав лиц, обратившихся с соответствующими требованиями в суд.
Упомянутые в настоящей статье дела N А56-28097/2015 и А05-8216/2015 интересны также и тем, что суды первой и апелляционной инстанций не рассматривали вопрос о том, какие права истца нарушены и могут быть восстановлены в связи с признанием решения о проведении конкурса недействительным (притом что истцы по названным делам в конкурсе не участвовали).
Отменяя судебные акты и направляя на новое рассмотрение в суд первой инстанции дело N А56-53647/2015, кассационная инстанция указала, что требование о признании торгов недействительными рассматривается арбитражным судом в порядке искового производства с привлечением к участию в деле в качестве ответчика не только организатора торгов, но и их победителя (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.07.2010 N 2814/10, Определение Верховного Суда Российской Федерации от 28.01.2016 N 301-ЭС15-12618).
В названном деле заявленное требование, как указал суд, подлежало рассмотрению не в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а в порядке искового производства с привлечением к участию в деле в качестве ответчиков не только местной администрации, но и победителя конкурса.
Признание незаконными действий по проведению торгов без ревизии самих торгов и их результатов не только не восстановит прав истца, но и приведет к правовой неопределенности, поскольку победитель торгов вправе требовать заключения с ним договора.
То есть при рассмотрении дел, связанных с оспариванием торгов, судам необходимо принимать во внимание, что лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.
Кроме того, признание торгов недействительными возможно лишь в том случае, если это с учетом конкретных обстоятельств дела приведет к восстановлению нарушенных прав и законных интересов истца.
Изучение практики рассмотрения споров, связанных с разрешением вопросов, возникающих при проведении органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, показало наличие у Арбитражного суда Северо-Западного округа единообразного подхода по всем обозначенным позициям.
Суд округа исходит из того, что основания возникновения у органа местного самоуправления обязанности по проведению конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом указаны в статье 161 ЖК РФ и пункте 3 Правил N 75.
Основаниями для непроведения или отмены конкурсной процедуры являются: состоявшееся решение о выборе способа управления многоквартирным домом и его реализация, при этом решение должно быть легитимно и приниматься именно собственниками помещений в многоквартирном доме, права которых подтверждены документально (право собственности зарегистрировано), выбранная для управления организация должна обладать лицензией на осуществление данной деятельности. В случае если решение о выборе способа управления многоквартирным домом и управляющей организации, а также реализация этого решения состоялись после объявления органом местного самоуправления конкурсной процедуры, упомянутое решение и подтверждающие его реализацию документы должны быть доведены заинтересованными лицами до органа местного самоуправления до проведения открытого конкурса.

Каждый многоквартирный дом обязательно кем-то контролируется. Безусловно, жильцы нуждаются в поддержке управляющей компании для содержания общедомового имущества в подобающем виде. Рассмотрим, как происходит выбор такой организации. Каким образом осуществляется конкурс на управление МКД, и что получается в дальнейшем.

На каких основаниях проводится конкурс на управление МКД

Открытый конкурс по назначению управляющей компании (далее УК) для администрирования многоквартирных домов в части его актуальности, правил и сроков проведения регулируется Постановлением Правительства РФ №75 , утвержденным 06.02.2006г. Поговорим о порядке и ходе проведения данного мероприятия.

На законодательном уровне основанием для проведения конкурса является ст.162 Жилищного кодекса РФ. Не следует забывать, что владельцы квартир в МКД путем общего голосования вправе избрать вид управления своей многоэтажкой как до проведения конкурса, так и во время этой процедуры до объявления ее победителя.

Для участия в конкурсе на управление МКД могут быть приглашены юридические лица и ИП. Его целью является получение прав на подписание договора управления домом. Предметом торгов выступает стоимость всех видов работ по ремонту и содержанию общедомового имущества многоэтажки.

В открытом конкурсе побеждает та компания, которая при ограниченном организатором объеме бюджета предложит максимальный перечень работ по обслуживанию общей недвижимости МКД.

Следует заметить, что согласно последним поправкам, внесенным в порядок проведения открытого мероприятия по избранию УК Постановлением Правительства от 04.03.2015 №191, конкурсная документация обязательно включает перечень дополнительных работ (услуг) по ремонту и обслуживанию с условиями качества и масштаба их проведения. Стоимость каждой из них организатор конкурса рассчитывает самостоятельно.

Основаниями для проведения конкурса на управление МКД являются следующие ситуации:

1. Собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, к тому же:

• не было общего собрания владельцев квартир в многоэтажке по избранию способа управления данным домом или решение по этому вопросу не удалось принять;
• в течение двух месяцев со дня начала действия судебного решения о признании общего собрания владельцев помещений в МКД по выбору способа управления несостоявшимся не был проведен повторный сход жильцов либо решение по этому вопросу не удалось принять.

2. Принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, включая следующие обстоятельства:

• преобладающая часть владельцев квартир в многоэтажке не оформили договоры согласно ст.164 ЖК Российской Федерации;
• владельцами помещений в МКД не предоставлены документы по официальной регистрации ТСЖ (кооператива) в налоговую службу;
• не составлены договоры на управление высоткой в соответствии со ст.162 ЖК РФ.

3. До окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам конкурса, не выбран способ управления этим домом либо принятое решение по виду управления МКД не выполнено.

4. В установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (новостройки).

По статье 161 Жилищного кодекса владельцы помещений в многоэтажке вправе на общем собрании определить способ управления для своего дома до оглашения конкурса на управление МКД и в процессе его проведения (но перед выбором победителя), а также самостоятельно избрать вид администрирования здания и другую УК.

После отбора компании-победителя этого мероприятия и вступления ее в свои права владельцы помещений высотного дома могут расторгнуть ранее заключенное соглашение при условии невыполнения организацией положений данного договора.

Как законодательно регулируется конкурс на право управления МКД

Хозяйственное управление крупными и многоквартирными зданиями контролирует жилищная инспекция, следовательно, выбор УК в основном попадает под действие Жилищного кодекса.

В подтверждение сказанного приведем для примера часть 2 ст.161, которой собственникам помещений в МКД предписано в обязательном порядке избрать один из видов управления своим зданием и общедомовым имуществом.

Однако ограничения пунктами одного Кодекса недостаточно для грамотного проведения конкурса на право управления МКД. Необходимо руководствоваться еще и Правилами исполнения данной процедуры, утвержденными постановлением Правительства от 06.02.2006г. за №75, которые детализируют порядок действий при выборе руководящей компании.

Так, пункт 3 указанных Правил предупреждает: если за один месяц владельцами многоэтажки не избрана УК и не определен способ эффективного управления, то органу местного самоуправления надлежит самостоятельно и в обязательном порядке назначить организацию, способную руководить общедомовым имуществом.

Дополнительно каждый муниципалитет разрабатывает и утверждает свои локальные нормативы, которые работают на местном уровне и согласуются с Кодексом и федеральным правом, и со своей стороны тоже регламентируют процедуру конкурса на управление МКД.

Для ознакомления с юридическими актами своего муниципального образования нужно посетить официальный портал администрации города.

В последнее время российское законодательство претерпевает неуклонные реформы, которые в части нововведений коснулись и Жилищного кодекса. Ряд статей более полноценно отображаются в законе № 38-ФЗ от 05.04.2013г. Здесь освещаются поправки, внесенные в ЖК, с комментариями к некоторым статьям.

Каким принципам должен соответствовать конкурс на управление МКД

Принцип 1. Честная конкуренция

Открытый конкурс по выбору управляющей компании должен быть основан на честной конкуренции. В обратном случае, если принцип равноправия нарушен, нужно направить претензию в ФАС.

Принцип 2. Равные условия

Во время конкурса на управление МКД должны быть соблюдены единые условия для всех: и организаций, и частных предпринимателей (ИП) независимо от форм их собственности.

Принцип 3. Эффективное использование средств

Организациям, которые выиграли конкурс и стали управляющими компаниями, надлежит активно использовать средства владельцев помещений многоэтажек только для обеспечения их безопасности и комфортного проживания. Каждый собственник жилья вправе потребовать детальный отчет об использовании материальных средств.

Принцип 4. Открытый доступ к информации

Сведения о проведении открытого конкурса на управление МКД должны быть общедоступными. Сама процедура выбора должна быть полностью прозрачной. Для организации данного мероприятия и объявления итогов отбора в лице назначенной УК создается специальная комиссия.

Как организовать конкурс на управление МКД

Перед публикацией объявления о конкурсе (за пять рабочих дней) организатор формирует конкурсную комиссию, назначая ее председателя и утверждая порядок работы. При этом могут быть созданы несколько комиссий на постоянной основе со сроком их полномочия до двух лет.

В число членов данных комиссий не могут входить лица, заинтересованные в исходе конкурса. К ним относятся: претенденты и участники конкурса; лица, которые работают в компаниях-претендентах и организациях-участниках мероприятия; родственники претендента (участника), который трудится в компаниях-претендентах или структурах-участниках конкурса, а также физические лица, находящиеся под влиянием претендентов (участников) мероприятия (включая акционеров заинтересованных организаций, членов их правления, работников вышестоящих структур и кредиторов лиц-участников). При выявлении указанных нарушений организатору конкурса на управление МКД надлежит немедленно вывести этих людей из состава комиссии и заменить их новыми членами.

Публикация об объявлении конкурса размещается организатором (или его уполномоченным лицом) на официальном государственном сайте torgi.gov.ru, где фигурирует вся информация подобного рода о назначении торгов.

Извещение (объявление) о начале конкурса публикуется организатором мероприятия (уполномоченным лицом) на указанном портале не позднее 30-ти дней перед завершением срока приема заявок от участников.

Извещение о конкурсе содержит данные:

• основание для проведения мероприятия с указанием соответствующей нормативно-правовой базы;
• сведения об организаторе конкурса на управление МКД (наименование, фактический адрес, место размещения, контактный e-mail и телефон);
• параметры объекта конкурса (адрес МКД, год застройки, количество квартир, этажность, площадь (не) жилых помещений и мест общего пользования, типы благоустройства, вид и серия строения, кадастровый номер (если имеется), размеры участка земли, относящегося к общему имуществу владельцев многоэтажки);
• перечень требуемых работ (услуг) по ремонту и обслуживанию выставленного объекта, которые предусматривает договор управления МКД по результатам открытого конкурса (далее по тексту— обязательные работы (услуги));
• расчет суммы взносов (выполняется организатором конкурса) на ремонт и содержание жилого дома с учетом его конструкции и технических особенностей, этажности, степени износа, присутствия лифтов и прочего электромеханического и санитарно-технического и оборудования, состава стен и материала кровли, иных характеристик, а также количества и масштаба обязательных работ (услуг);
• список коммунальных услуг управляющей компании, которые она оказывает согласно законодательству РФ;
• ссылка на официальный сайт, публикующий конкурсную документацию, правила и сроки ее подачи, место проведения конкурса на управление МКД, размер платы за доступ к указанной документации (если она предусмотрена), срок и порядок внесения денег;
• регламент и срок подачи заявок для участников конкурса, место их приема;
• дата, время и место распечатывания конвертов с заявками желающих участвовать в мероприятии, а также уточнение времени и места их обсуждения конкурсной комиссией;
• время и место прохождения конкурса;
• сумма обеспечения заявки для участия в мероприятии.

Перед процедурой распечатки конвертов (не позднее 25 дней до нее) с заявками потенциальных участников конкурса его организатор должен уведомить о дне проведения мероприятия следующих лиц:

• владельцев помещений в МКД путем расклеивания объявлений в местах общего пользования, удобных для ознакомления: на информативных досках, расположенных в каждом подъезде многоэтажки или на придомовой территории, прилегающей к зданию, а также методом публикации сообщения о конкурсе на управление МКД на официальном портале;
• граждан, принявших от застройщика (по акту, другим документам) помещения в данном здании после получения последним одобрения на ввод МКД в эксплуатацию, путем размещения объявлений в местах общего пользования, удобных для ознакомления: на информативных досках в каждом подъезде многоэтажки; на придомовой территории, прилегающей к зданию; на официальном портале в виде публикации о мероприятии.

Как составляется заявка на управление МКД по конкурсу

«Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» устанавливают для участников торгов некоторые требования :

• соответствие федеральным законодательным актам (ст.161 ЖК РФ);
• отсутствие процедуры банкротства или ликвидации предприятия;
• нет приостановки деятельности;
• отсутствие задолженности по обязательным платежам, налогам и сборам за предшествующий отчетный период (более ¼ стоимости активов);
• отсутствие кредиторской задолженности (более 70 % суммы активов);
• внесение определенной суммы денег для обеспечения заявки на управление МКД по конкурсу.

Всем желающим участвовать в конкурсе особое внимание нужно уделить составлению заявки.

Заинтересованные лица заполняют форму заявки на участие в мероприятии. Период их подачи не должен быть короче 25 дней. Незадолго до процедуры распечатывания конвертов с заявками участников прием документов прекращается.

Заявка участника конкурса должна содержать:

1. Сведения и документы о претенденте

• Для юридических лиц - название организации, форма собственности, место расположения, почтовый адрес.
• Для частного предпринимателя (ИП) - фамилия, имя и отчество, реквизиты паспорта или другого удостоверения личности, место жительства.
• Контактный телефон.
• Для юридических лиц - выписка из ЕГРЮЛ.
• Для частного предпринимателя (ИП) - выписка из ЕГРИП.
• Доверительный документ, на основании которого данное лицо уполномочено представлять организацию или частного предпринимателя, пожелавшего участвовать в конкурсе.
• Реквизиты расчетного счета для возврата денежной суммы, внесенной для обеспечения заявки на управление МКД по конкурсу.

1. Документы, подтверждающие соответствие претендента установленным требованиям для участия в конкурсе, либо их официально заверенные копии

• Документальное подтверждение об оплате обеспечения заявки участника мероприятия.
• Документальное подтверждение (копия) соответствия претендента условиям п.15 пп.1 действующих Правил, если федеральное законодательство предъявляет требования к исполнителям работ (услуг), которые предусмотрены в договоре управления МКД.
• Утвержденный финансовый баланс (копия) за предшествующий отчетный период.

1. Реквизиты банковского счета, на который вносят плату за ремонт (содержание) домостроения и коммунальные услуги владельцы всех помещений многоэтажки, а также принявшие их по акту лица и наниматели квартир согласно договорам социального найма и найма жилплощади государственного (муниципального или местного) жилфонда.

Если ко времени вскрытия конвертов от желающих поучаствовать в конкурсе на управление МКД поданных заявок не оказалось, организатору надлежит на протяжении трех месяцев со дня завершения срока принятия заявок провести повторный конкурс согласно действующим Правилам. Вдобавок устроитель может поменять условия конкурса и должен повысить расчетную плату за ремонт и обслуживание высотки на 10 % и более.

Порядок рассмотрения заявок на конкурс по управлению МКД

В назначенный срок члены конкурсной комиссии распечатывают конверты с поступившими заявками от потенциальных участников, которые устроитель мероприятия получил до начала процедуры их рассмотрения. При этом могут присутствовать все претенденты или уполномоченные лица.

После вскрытия конвертов секретарь конкурсной комиссии составляет соответствующий протокол, который подписывают все ее члены, наблюдающие этот процесс. Далее протокол публикуется на официальном ресурсе либо организатором конкурса на управление МКД, либо уполномоченной на это организацией прямо в день подписания.

По итогам рассмотрения поступивших заявок комиссия решает, кого из претендентов допускать к участию в конкурсе, а кому отказать по тем или иным причинам. Секретарь комиссии оформляет протокол о рассмотрении заявок от кандидатов, который затем подписывают все присутствующие при этом ее члены, указывая в качестве даты день завершения обсуждения заявок от потенциальных конкурсантов.

Лица, не допущенные к конкурсу, получают от комиссии письменное уведомление о принятом ею решении на следующий день после утверждения соответствующего протокола об обсуждении заявок.

Если к участию в конкурсе допущен всего один претендент, то не позднее трех рабочих дней после рассмотрения заявок организатор мероприятия должен вручить ему проект договора управления МКД по результатам открытого конкурса, приложенный к конкурсной документации. Вместе с тем данный договор предписывает выполнение управляющей компанией обязательных работ (услуг), описанных в объявлении о проведении конкурса и сопутствующей документации, с оплатой ремонта и обслуживания жилого здания, предварительно рассчитанной и официально озвученной перед началом конкурса. Победивший участник уже не может отказаться от оформления договора на управление МКД.

В случае, когда по результатам обсуждения заявок, поданных на конкурс, комиссия решила отказать в участии всем кандидатам, организатору надлежит на протяжении трех месяцев провести повторный конкурс согласно действующим Правилам. Вдобавок устроитель может поменять условия его проведения.

Три этапа проведения конкурса на управление МКД

Этап 1. Выявление победителя конкурса

Приступив к процедуре конкурса на управление МКД, комиссия оглашает имя участника, заявку которого организатор получил первой, а также называет сумму оплаты за ремонт и обслуживание жилого дома.

Каждый из участников торгов предлагает свою общую оценку дополнительных работ (услуг), опираясь на их первоначальную стоимость, определенную конкурсной документацией.

Если после трехкратного оглашения предложенной максимальной стоимости указанных работ (услуг) никто не назвал большей суммы, конкурсная комиссия оглашает победителя торгов, который сделал самое выгодное предложение по оценке добавочного обслуживания МКД. Далее этот участник перечисляет все дополнительные функции, стоимость которых должна укладываться в озвученное им предложение.

Если же победитель конкурса выражает отказ от этих требований, рабочая комиссия оглашает имя следующего участника, предложение которого по максимальной сумме предшествовало выигрышному варианту.

Этот участник конкурса на управление МКД обязуется проводить все основные работы и предложенное им дополнительное обслуживание за плату на ремонт и содержание многоэтажки, официально объявленную перед конкурсом и указанную в приложенной документации, оказывать коммунальные услуги и выполнять все обязательства согласно проекту договора управления МКД.

Если после трехкратного оглашения суммы оплаты ремонта и содержания жилого дома вместе с названием организации (для юрлиц) или ФИО (для ИП) никто из участников торгов не сделал более выгодного предложения по оценке добавочных работ (услуг), то данный участник считается победившим в конкурсе.

Этап 2. Составление протокола

В ходе проведения торгов конкурсная комиссия составляет протокол по форме, утвержденной Приложением 8, и подписывает его в тот же день. Документ заполняется в трех экземплярах, и один из них передается организатору мероприятия. Последний не позднее трех рабочих дней после утверждения протокола вручает один экземпляр победителю торгов вместе с проектом договора управления МКД по результатам открытого конкурса.

Вместе с тем стоимость каждого вида работ (услуг) из списка основных и дополнительных функций, определенных по итогам конкурса и вносимых в вышеуказанный договор, должна быть пересчитана. Основанием для этого является то, что зафиксированная в ходе конкурса суммарная стоимость всех работ и услуг, включая дополнительные, должна равняться оплате за ремонт и содержание МКД, официально объявленной перед торгами и записанной в приложенную документацию.

Содержание протокола конкурса в тот же день публикуется на официальном ресурсе torgi.gov.ru организатором мероприятия либо уполномоченной на то организацией. После обнародования данного документа конкурсант может написать письменный запрос на имя организатора о разъяснении итогов состоявшегося конкурса на управление МКД. На что последний обязан ответить в письменной форме не позднее двух рабочих дней от даты регистрации входящего обращения.

Все материалы конкурса (протоколы, заявки на участие, рабочая документация с поправками и разъяснениями, аудиозаписи распечатывания конвертов с заявками претендентов и проведения самого конкурса) должны храниться организатором на протяжении трех лет.

Этап 3. Уведомление о результатах конкурса

В течение десяти рабочих дней после подписания протокола конкурса его организатор обязан уведомить каждого владельца помещений в МКД и граждан, которые приняли данные помещения, об итогах открытых торгов и условиях договора управления многоэтажкой путем публикации проекта документа согласно п.40 действующих Правил.

Когда и как заключается договор управления МКД по конкурсу

После окончания конкурса его победитель подает организатору данного мероприятия утвержденный им договор управления МКД по конкурсу в виде проекта вместе с обеспечением выполнения обязательств. На это официально отводится десять рабочих дней от даты подписания протокола торгов.

Затем ему надлежит в срок до 20 дней после оформления протокола конкурса и спустя 10 дней после его публикации на государственном сайте разослать утвержденные проекты договоров управления всем владельцам квартир многоэтажки и лицам, которые приняли помещения, с целью подписания этих документов в соответствии со ст.445 Гражданского кодекса страны.

Если же победитель конкурса в течение срока, отведенного Правилами (п.90), не передал организатору собственноручно утвержденный проект соглашения на управление МКД вместе с обеспечением выполнения обязательств (нотариальную копию полиса страхования ответственности, официальную копию залогового договора депозита или безотзывную гарантию банка), считается, что он отказался от подписания договора управления жилым зданием. В случае уклонения победителя торгов от оформления договора управления МКД по конкурсу организатор мероприятия предлагает эту сделку предыдущему конкурсанту, предложившему максимальную на тот момент стоимость дополнительного обслуживания высотки. Теперь данному претенденту надлежит заключить договор управления многоквартирным домом.

Если и этот конкурсант будет признан уклонившимся от подписания документа об управлении зданием, организатор конкурса может в судебном порядке заставить его заключить данный договор с возмещением издержек, причиненных уклонением от оформления сделки.

В случае, когда единственный претендент, участвующий в конкурсе, уклоняется от оформления договора управления МКД, устроитель конкурса (опять же в судебном порядке) может принудить его сделать это и возместить убытки, нанесенные действиями нерадивого конкурсанта.

Можно ли обжаловать конкурс на управление МКД

В случае, когда собственников не устраивают итоги конкурса на управление МКД или уполномоченные лица конкурирующих организаций выявили подвох, они могут обжаловать данное решение в суде. Им нужно обратиться в судебный орган с предоставлением протокола заседания комиссии, бюллетенями и свидетельскими показаниями очевидцев.

Если во время голосования действительно были обнаружены нарушения, изменившие ход процедуры, суд может аннулировать принятое решение и организовать повторное голосование под контролем официального представителя. Если подозрения окажутся необоснованными, дело рассмотрено не будет.

Если конкурс на управление МКД не состоялся, то что делать дальше

Мотивами для признания несостоявшимся открытого конкурса на управление МКД считаются:

• отсутствие заявок на участие в торгах;
• отказ в участии для всех зарегистрированных претендентов.

Казалось бы, все логично: без участников конкурс не состоится. Но здесь все сложнее. Правила проведения открытого конкурса в части п.59 гласят, что при отсутствии заявок на участие до времени процедуры вскрытия конвертов устроитель конкурса оглашает новые торги, которые проводит на протяжении трех месяцев со дня завершения приема заявок. Вдобавок организатор может поменять условия проведения конкурса и должен повысить расчетную плату за обслуживание и ремонт жилого дома на 10 % и более.

Следовательно, согласно Правилам открытого конкурса, при несостоявшихся торгах местный орган власти (ОМСУ) должен провести повторный конкурс на управление МКД. К тому же данное мероприятие может считаться несостоявшимся энное количество раз (законодательно лимит на проведение повторных торгов не установлен, если предыдущие были отменены).

Если при прохождении открытого конкурса по назначению управляющей компании таковой не состоялся, ОМСУ объявляет новый конкурс согласно действующим Правилам его проведения. Нужно участь, что процедура организации и проведения данного мероприятия занимает немало времени. А управление МКД должно вестись постоянно, и только тогда будут достигнуты цели, намеченные Жилищным кодексом страны (ст.161, п.1). Поэтому местные органы власти, основываясь на п.8 той же статьи, могут предложить владельцам помещений многоэтажки оформить договор на администрирование с управляющей компанией по своему выбору. Этот документ будет сохранять силу до избрания УК на конкурсной основе, а владельцы помещений не могут принуждаться к подписанию данного договора, так как это противозаконно (п.5 упомянутой статьи указывает только на необходимость оформления договора с организацией, победившей в открытом конкурсе).

Еще добавим, что подобный договор нельзя заключить, если конкурс на избрание УК вовсе не проводился. Это подкреплено также материалами из судебной практики. Так, на основании постановления Арбитражного суда ДВО NФ03-А51/07-1/5799 от 25.12.2007 договор управления МКД, включающий оказание услуг по его техобслуживанию, ремонту жилого фонда и санитарному содержанию с учетом придомовых территорий высотки, признан недействительным (ст.168 Гражданского кодекса) как заключенный не по результатам открытого конкурса для избрания управляющей компании.

Тут стоит подчеркнуть наличие двух ситуаций: во-первых, конкурс не проводился; во-вторых, его провели, однако признали несостоявшимся.

Мнение эксперта

Почему конкурс на управление МКД не проводится в новостройке

Олеся Лещенко ,

исполнительный директор Ассоциации управляющих организаций «Комфортный дом»

Каждый застройщик имеет право составить договор управления МКД с любой УК на срок не более трех месяцев до проведения органом местной власти открытого конкурса по выбору таковой. Основанием для этого служит ст.161 (ч.14) Жилищного кодекса. После избрания УК путем открытого конкурса владельцы помещений МКД обязательно оформляют с нею договор управления.

Но зачастую на практике происходит иначе: ОМСУ, зная, что многоэтажкой управляет УК застройщика, отражает в отчетах, что вид управления реализуется, не объявляя при этом конкурс. Данный факт нарушает специальную норму Кодекса. Противодействовать этому стараются жилинспекции и ФАС РФ, однако судебная практика на данный момент весьма противоречива.

Необходимость, порядок и сроки проведения открытого конкурса по выбору управляющей компании для управления многоквартирными домами регламентированы Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75. О правилах проведения и процедуре конкурса и поговорим.

Общие положения

Основанием для проведения открытого конкурса служит ст. 162 ЖК РФ . При этом следует помнить, что собственники помещений в МКД правомерны провести собрание по выбору способа управления своим домом до и во время проведения открытого конкурса, пока не объявят его победителя.

Участником конкурса может стать ИП или юридическое лицо. Предметом конкурса выступает право заключения договора управления МКД . Объектом торгов является стоимость обязательных и дополнительных работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД.

Победителем открытого конкурса станет та управляющая компания, которая за указанный организатором размер платы предложит наибольший объём работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД.

Здесь нужно отметить, что согласно последним изменениям в Правилах проведения открытого конкурса по выбору УК, закреплённым в Постановлении Правительства РФ от 04.03.2015 № 191, в конкурсной документации должен содержаться список дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту с требованиями к объёмам, качеству и периодичности их выполнения. Организатор конкурса самостоятельно определяет расчётную стоимость каждой дополнительной работы и услуги.

Основания для проведения открытого конкурса

Открытый конкурс по выбору управляющей компании для управления МКД проводится, если:

• собственники помещений в МКД не выбрали способ управления своим домом из-за того, что:

1. Не проводилось собрание жильцов по этому вопросу.
2. Собрание проводилось и решение жильцов принято, но не реализовано.
3. По прошествии 2 месяцев с момента вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся собрания жильцов повторное не проводилось или проводилось, но решение на нем не было принято.

• принятое решение жильцов о способе управления МКД не реализовано из-за того, что:

1. Большинство жильцов МКД не заключило договоры по ст. 164 ЖК РФ .
2. Жильцы не отправили в соответствующий орган документы, необходимые для государственной регистрации специального потребительского кооператива.
3. Не заключены договоры управления по ст. 162 ЖК РФ .
4. Построен новый МКД и выдано разрешение на ввод его в эксплуатацию.

Порядок проведения открытого конкурса

Если открытый конкурс проводится в отношении новостройки, то, согласно ч. 13 ст. 161 ЖК РФ , в течение 20 дней с момента выдачи разрешения на ввод её в эксплуатацию орган местного самоуправления размещает информацию о его проведении на официальном сайте . В течение 40 дней со дня информирования о торгах организатор проводит конкурс.

В течение 10 дней с момента проведения открытого конкурса орган местного самоуправления извещает всех жильцов о его результатах и об условиях договора управления МКД. Жильцы должны заключить данный договор с избранной управляющей компанией. Договор управления заключается индивидуально с каждым жильцом. Собственники помещений выступают стороной заключаемого договора, если они составляют свыше 50% от общего числа жильцов МКД.

Также открытый конкурс по выбору управляющей компании проводится, если у предыдущей управляющей компании решением суда аннулирована лицензия на основании рассмотрения заявления органа ГЖН. Согласно ч. 4 ст. 200 Жилищного кодекса , в 15-дневный срок со дня получения уведомления от органа ГЖН об аннулировании лицензии орган местного самоуправления созывает собрание жильцов МКД для решения вопроса о выборе способа управления. Если на общем собрании не принято решение, или оно не проведено, или не набрался кворум, то проводится открытый конкурс.

Организация проведения открытого конкурса

Организатор открытого конкурса за 5 рабочих дней до информирования о его проведении должен определить состав и порядок работы конкурсной комиссии, создать её и назначить председателя, а также утвердить протокол. Организатор конкурса может одновременно создать несколько постоянно действующих комиссий, которым выдаются полномочия сроком на 2 года.

В извещении о проведении конкурса содержатся:

• основание со ссылкой на нормативные правовые акты;
• название и реквизиты организатора;
• характеристика конкурсного объекта;
• перечень обязательных и дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту;
• размер платы за содержание и ремонт общего имущества;
• перечень коммунальных услуг, предоставляемых УК;
• адрес официального сайта;
• срок, место и порядок предоставления конкурсной документации и заявок на участие;
• место, дата и время рассмотрения заявок и вскрытия конвертов с заявками;
• место, дата и время проведения конкурса;
• размер обеспечения заявки на участие в конкурсе.

Не позднее чем за 25 дней до начала вскрытия конвертов с заявками от участников организатор открытого конкурса должен оповестить о дате его проведения:

• всех собственников и нанимателей помещений в МКД;
• всех принявших помещения от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод МКД в эксплуатацию по передаточному акту или другому документу о передаче.

Для того, чтобы стать участником открытого конкурса, нужно подать заявку по форме. Срок подачи заявок составляет 25 дней. Приём заявок прекращается непосредственно перед началом вскрытия конвертов.

Заявка на участие в конкурсе содержит:

• сведения и документы об участнике:

1. Название, организационно-правовую форму, юридический и почтовый адрес, выписку из ЕГРЮЛ — для юридического лица.
2. ФИО, паспортные данные, место регистрации, выписку из ЕГРИП — для ИП.

• номер телефона;
• документ, подтверждающий правомочность участника на осуществление действий от имени юридического лица или ИП;
• реквизиты банковского счета;
• документы (заверенные копии), подтверждающие соответствие участника установленным конкурсным требованиям:

1. О внесении средств в качестве обеспечения заявки на участие в конкурсе.
2. О соответствии участника требованию, установленному пп. 1 п. 15 настоящих Правил .
3. Бухгалтерского баланса за последний отчётный период.

• реквизиты банковского счёта для внесения собственниками и нанимателями помещений в МКД платы за содержание и ремонт общего имущества и коммунальные услуги .

Заключение договора управления многоквартирным домом

Победитель открытого конкурса в течение 10 рабочих дней с момента утверждения протокола конкурса предоставляет организатору подписанный им проект договора управления МКД. А в течение 20 дней с этого же момента он должен передать подписанные им проекты договора управления МКД жильцам для подписания указанных документов с их стороны. Если победитель не осуществит этот алгоритм действий в указанный срок, то будет считаться уклонившимся от заключения договора управления МКД.

В таком случае шанс стать победителем предоставляется другому участнику конкурса с наибольшим после победителя объёмом предоставляемых услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД за назначенную организатором плату. Если и этот участник за указанный период времени не успеет предоставить подписанный договор управления, то организатор вправе через суд заставить его выполнить свои обязательства. Если победитель является единственным участником конкурса, то в случае его уклонения от своих прямых обязанностей, организатор вправе через суд заставить его заключить договор управления МКД или, в противном случае, взыскать с него возмещение убытков.

Первоначально вопросом управления домовладения занимается застройщик.

Он получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию, затем в течение 5 дней с этого момента он по своему усмотрению выбирает УК, с которой на 3 месяца .

В это же время местное самоуправление в период 20 дней с момента ввода МКД в эксплуатацию извещает о выставлении дома на открытый конкурс по выбору УК. В течение 40 дней с уведомления о мероприятии орган местного самоуправления должен провести этот конкурс и информировать всех дольщиков о его результатах в срок до 10 дней со дня его завершения.

Управленческая деятельность возлагается на или органом местного управления компанию , так как не все квартиры заселены и собственников мало для голосования за УК.

Основания для проведения конкурса

Первым основанием для проведения выборного конкурса является сдача многоквартирного дома в непосредственное пользование или эксплуатацию.

Когда этап строительства завершен, а собственники получили свои документы и долгожданные ключи, законом отводится определенный срок на то, чтобы жильцы выбрали способ управления.

Второе основание возникает вследствие неисполнения воли законодателя. Если в отведенный срок, равный одному месяцу, жильцами так и не будет выбран способ управления, местная администрация берет этот вопрос под контроль и помогает жильцам определиться со способом управления.

Если собственники отказались от услуг одной управляющей компании, они будут нуждаться в новом организации, обслуживающей общедомовое имущество. Таким образом, смена организации по управлению многоквартирным домом также может считаться основанием.

Справка! Законом предусмотрены ситуации, когда сама и разрывает договор. В этой ситуации также необходим выбор новой управляющей компании многоквартирного дома.

Правила проведения конкурса

Регламентирующие акты

Если на собрании и конкурсе присутствуют представители органа местного самоуправления, то большая роль в регламентации проведения мероприятия отводится локальным нормативным актам . В каждом муниципальном образовании они свои, однако не противоречат основному закону.

Чтобы ознакомиться с актами именно вашего муниципального образования, вам следует зайти на сайт городской администрации.

Кроме того, при проведении конкурса важно руководствоваться статьями Жилищного Кодекса, об этом говорит его . Правила проведения конкурса по выбору управляющей компании, принятые Постановлением Правительства № 75 от 6.02.2006 года – главный источник, в соответствии с которым и проходит вся процедура. Заранее ознакомьтесь со всеми нюансами, прописанными в этом акте.

В последние годы законодательная система нашей страны все чаще и чаще реформируется, не обошли нововведения стороной и Жилищный кодекс. Некоторые статьи более полно раскрывают себя в ФЗ №38 от 5 апреля 2013 года . В акте говорится об изменениях, которые были внесены в Жилищный Кодекс, а также даются некоторые комментарии к статьям.

Участники

Участниками конкурса являются с одной стороны избирающие, то есть жильцы дома и орган местного самоуправления (СРО), а с другой стороны претендент или претенденты на обязательное управление всем домом.

Количество претендентов не ограничено , главное заранее ознакомить жильцов со своим участием в торгах.

Предмет конкурса

Предметом конкурса является право управления домом и общедомовым имуществом, которое будет выражено в заключении договора между сторонами на ограниченный или неограниченный срок.

Также к предмету можно отнести и денежные средства, которыми будет распоряжаться УК, предоставляя отчетность жильцам.

Предмет торга

Предметом торга является оплата деятельности УК , а также ее возможности в управлении имуществом. Так, если одна управляющая компания оценила свои услуги и работу в определенную сумму, другая может снизить планку и тем самым будет более интересна собственникам.

Справка: во время торгов управляющие компании знакомят собственников с результатами своей работы на других участках, рассказывают о возможных перспективах сотрудничества и программе действий на первое время.

Как определяется победитель?

Если инициаторами конкурса являются собственники многоквартирного дома, то победитель определяется путем голосования .

Конкурс может быть:

В обоих случаях, полученные результаты суммируются и назначается управляющая компания. Но есть одно «но».

Если сумма голосов, отданных за победителя, все же не доходит до отметки в пятьдесят процентов, компания, набравшая большее количество голосов, не проходит конкурс. Необходимо единогласие собственников , которое проявляется в голосовании, где более половины всех голосов отданы за одного претендента.

При конкурсном отборе должны присутствовать все или больше двух третей всех собственников. При отсутствии 2/3 части всех жильцов дома конкурс не может считаться объективным и управляющая компания избираться не может.

Если инициатором конкурса является орган местного самоуправления, он сам назначает УК или суммирует свой голос к голосам жильцов.

Сроки выбора

УК должна быть избрана в месячный срок с момента сдачи дома в эксплуатацию. Если этого не произошло, орган самоуправления имеет право еще в течение одного месяца помогать жильцам определиться с выбором. Таким образом, вся процедура назначения управляющей компании по срокам не должна занимать больше двух месяцев.

Кто вправе инициировать тендер?

Инициировать конкурс на выбор управляющей компании для многоквартирного дома по действующему Жилищному Кодексу могут только:

1. Жильцы, которые выбирают управляющую компанию сразу после сдачи новостройки.
2. Орган местного самоуправления — в месячный срок в администрацию должна поступить информация об организации, обслуживающей дом. Если этого не происходит, орган местного самоуправления самостоятельно инициирует выборы управляющей компании по конкурсу.

Сама управляющая компания не имеет права призывать жильцов на собрания , устраивать встречи и заседания.

Как выбрать управляющую компанию для многоквартирного дома?

К выбору управленческой компании собственникам жилья необходимо подходить критично, чтобы организация устраивала всех владельцев.

О выборе необходимо заранее предупредить всех жителей многоквартирного дома , для этого больше всего подходит вечерний обход квартир (когда все жильцы возвращаются с работ) либо информирование по телефону/смс/объявлением на входе в дом.

Заявка на участие

Заявки на участие подаются от имени управляющих компаний. В них должно быть указано наименование УК, ответственное лицо, программа, по которой должно проходить сотрудничество, условия и контактная информация. Можно принимать неограниченное количество заявок.

Извещение

Извещение о проведении конкурса по отбору управляющей организации должно отвечать ряду правил, и в первую очередь — быть доступно каждому собственнику.

Вот основные способы оповещения собственников:

• личное оповещение каждого собственника путем посещения жилья;
• публикация информации о собрании в местных СМИ;
• публикация на сайте органа местного самоуправления;
• оповещение путем приглашения в почтовый ящик;
• размещение информации на стендах в каждом подъезде;
• обзвон каждого из собственников.

Порядок голосования при выборе управляющей компании

Первым делом необходимо, чтобы собственники ознакомились со всеми претендентами на должность управляющей компании еще до начала голосования.

Для этого определяется время и дата собрания, а информация вывешивается на общем стенде , куда имеют доступ все собственники. Также возможно личное приглашение на собрание каждого собственника.

Все без исключения управляющие компании могут знакомить с условиями своего сотрудничества собственников путем личного общения, раздачи листовок, публикации статей на интернет-ресурсах.

В день конкурсного отбора должны явиться представители управляющих компаний, а также большая часть проживающих в доме. Представители организаций еще раз знакомят жильцов со своими условиями, предлагая те или иные пункты в договоре. Далее начинается голосование, которое может иметь как открытый, так и закрытый характер.

Если инициатором проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации является орган муниципального образования, то информация о собрании также должна быть донесена до собственников, но на собрании потребуется присутствие и представителей органов местного самоуправления.

Важно! При отсутствии единогласия в голосовании, именно представитель органа местного самоуправления назначает УК.

Вскрытие конвертов и рассмотрение заявок

Заявки рассматриваются тщательно и обсуждаются непосредственно на собрании. Из них формируется перечень наиболее достойных и внушающих доверие кандидатов, из которых и выбирается победитель .

Момент вскрытия конвертов с заявками фиксируется в протоколе собрания. Собственники могут задавать вопросы представителям, пытаясь получить наиболее полную информацию.

Проведение конкурса и подведение его итогов

Конкурс по выбору управляющей организации многоквартирным домом проводится сразу же на собрании, после того как представлены все кандидаты.

Когда все голоса занесены в протокол, оглашается результат. Если голосование проходило в формате бюллетеней, бумаги не выбрасываются, а остаются, чтобы в случае необходимости подтвердить законность победы той или иной управляющей компании.

Когда оглашен победитель, с ним обсуждают перспективы будущего договора, составляют документ и подписывают его. Остальные претенденты, не набравшие необходимых голосов, покидают собрание.

Образец протокола общего собрания

Примеры составления протокола общего собрания по выбору управляющей компании представлены ниже.

Как выбирает УК администрация?

Справка : если жильцы самостоятельно не избрали управляющую компанию в указанный срок (один месяц), то подбор и назначение управленца возлагается на администрацию округа.

В таком случае специалистами назначается конкурс среди УК (в обязательном порядке о проведении конкурса извещаются обе стороны — владельцы многоквартирного дома и все управляющие организации, которые могут в нем участвовать).

Действия администрации в данном процессе :

Застройщик может заключить договор об управлении дома с УК не позднее пяти дней после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. Жильцы дома вправе в течение месяца после ввода дома в эксплуатацию либо оставить ту же компанию.

Заключение договора управления многоквартирным домом

Завершающим этапом конкурса является . Как правило, он составляется в присутствии представителей собственников и управляющей компании.

Еще раз обговариваются все детали, срок взаимодействия, возможные причины расторжения договора. После этого договор заверяется нотариусом и подписывается сторонами.

Договор подписывается в двух экземплярах — один будет храниться в управляющей компании, другой – у представителя собственников.

Жильцы могут прописать свои пожелания по управлению имуществом, но обязательно согласуя это с представителем организации. Как только договор подписан, управляющая компания может приступать к своим прямым обязанностям.

Какие бывают нарушения?

Нарушения выбора УК связаны с самим процессом избрания :

Любое нарушение процесса выбора влечет за собой не только недовольство жильцов выбранной УК, но ставит под угрозу финансовую сторону сотрудничества.

Для обжалования выявленных нарушений владельцы квартир делают следующее :

1. заявление об обнаружении нарушения;
2. собирают с жильцов подписи о согласии и участии в обвинительном процессе;
3. собирают необходимые доказательства. Это может быть видеосъемка процесса голосования, бюллетени, нарушения в работе управляющей компании и т.п.

Обращаться лицам, обнаружившим нарушения, необходимо в прокуратуру либо в районный суд.

Конкурс по отбору управляющей организации многоквартирным домом не так сложен, как это может показаться на первый взгляд. Помните о своих правах как собственника, и тогда их никто не сможет ущемить.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

К порядку организации и проведения конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом не подлежат применению положения законодательства о закупках товаров, работ, услуг для государственных и муниципальных нужд.

порядке

Неразмещение на официальном сайте торгов извещения о проведении конкурса, конкурсной документации.

Неотражение в извещении о проведении конкурса, конкурсной документации информации об объекте конкурса, предусмотренной Правилами.

Включение в конкурсную документацию требования о предоставлении претендентами документов, не предусмотренных Правилами.

Кодексом

На основании пункта 17 Правил проверка соответствия претендентов требованиям, указанным в - пункта 15 настоящих Правил, осуществляется конкурсной комиссией. При этом конкурсная комиссия не вправе возлагать на претендента обязанность подтверждать соответствие данным требованиям.

Применение при расчете размера обеспечения исполнения обязательств НДС является неправомерным.

Отказ от проведения конкурса допускается исключительно по установленным Правилами основаниям.

Конкурсная комиссия обязана вскрыть и рассмотреть все поступившие на участие в конкурсе заявки.

Участие в конкурсе организаций, применяющих упрощенную систему налогообложения.

Конкурсная комиссия не вправе исключать работы и услуги из предложенных участников конкурса дополнительных работ и услуг по управлению многоквартирным домом.

перечня постановлением

перечень

подпунктом 5 пункта 41 Правил.

перечень .

Нарушение установленных Правилами сроков размещения протоколов, составленных в ходе проведения конкурса, на официальном сайте торгов.

К порядку организации и проведения конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом не подлежат применению положения законодательства о закупках товаров, работ, услуг для государственных и муниципальных нужд.

При организации и проведении конкурсов по отбору управляющей организации органами местного самоуправления допускаются случаи применения к подобным конкурсам отдельных положений законодательства о закупках товаров, работ, услуг для государственных и муниципальных нужд, что является недопустимым исходя из следующего.

Согласно части 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации в установленных данным кодексом случаях.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 № 75 утверждены Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по выбору управляющей организации для управления многоквартирными домами (далее - Правила).

Исходя из пункта 2 Правил под конкурсом понимается форма торгов, победителем которых признается участник конкурса, предложивший за указанный организатором конкурса в конкурсной документации размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в течение установленного срока выполнить наибольший по стоимости объем работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, на право управления которым проводится конкурс.

В свою очередь размер платы за содержание и ремонт жилого помещения - плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета 1 кв. метра общей площади жилого помещения. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме

Предметом конкурса является право заключения договоров управления многоквартирным домом в отношении объекта конкурса, объектом конкурса является общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, на право управления которым проводится конкурс.

По результатам конкурса с его победителем заключается договор управления многоквартирным домом (раздел IX Правил).

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья и т.д.) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (часть 2 статьи 162 ЖК РФ).

Из приведенных норм следует, что проводимый органом местного самоуправления в порядке статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации конкурс не направлен на удовлетворение муниципальных нужд, не предполагает расходование средств местного бюджета. Получателями услуг по договору управления являются собственники помещений, а не органы местного самоуправления, в связи с чем процедура проведения конкурса регулируется исключительно нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, Жилищного кодекса Российской Федерации и Правил. К данным отношениям не применимы положения, регулирующие порядок осуществления закупок товаров, работ, услуг для государственных и муниципальных нужд.

Неразмещение на официальном сайте торгов извещения о проведении конкурса, конкурсной документации.

В соответствии с пунктом 32 Правил информация о проведении конкурса размещается организатором конкурса или по его поручению специализированной организацией на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов по адресу www.torgi.gov.ru.

Данное требование введено постановлением Правительства Российской Федерации от 10.09.2012 № 909, которое вступило в силу 01.01.2013.

Организатор конкурса или по его поручению специализированная организация также вправе опубликовать информацию о проведении конкурса в любых средствах массовой информации, в том числе в электронных средствах массовой информации. При этом такое опубликование и размещение не может заменить размещение информации на официальном сайте (пункт 36 Правил).

Приведенные нормы, допуская право органа местного самоуправления разместить информацию о проводимом конкурсе в любых средствам массовой информации, не исключают обязанность ее размещения на официальном сайте торгов, в связи с чем несоблюдение порядка информационного обеспечения конкурса является нарушением Правил и основанием для признания проведенного конкурса недействительным в судебном порядке.

Неотражение в извещении о проведении конкурса, конкурсной документации информации об объекте конкурса, предусмотренной Правилами.

Пунктами 38, 41 Правил установлен объем информации и сведений, подлежащих отражению в извещении о проведении конкурса, конкурсной документации, в частности характеристика объекта конкурса, наименование обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту объекта конкурса, их расчетная стоимость и периодичность выполнения, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, перечень коммунальных услуг, предоставляемых управляющей организацией в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, акт о состоянии общего имущества, порядок проведения осмотров объекта конкурса и график проведения таких осмотров и т.д.

Зачастую в извещении о проведении конкурса и конкурсной документации отсутствует информация о характеристиках объекта конкурса (площадь жилых и нежилых помещений, площадь общего имущества, земельного участка, техническое состояние объекта конкурса, этажность, количество квартир и т.д.), о перечне подлежащих выполнению обязательных работ и услуг, периодичности их выполнения, стоимости каждой работы и услуги, расчет размера обеспечения выполнения обязательств по договору управления и т.д.

Вместе с тем, включение в документацию о торгах названной информации является обязанностью организатора торгов, несоблюдение которой будет являться нарушением установленного порядка проведения конкурса.

Включение в конкурсную документацию требования о предоставлении претендентами документов, не предусмотренных Правилами.

В соответствии с пунктом 52 Правил для участия в конкурсе заинтересованное лицо подает заявку на участие в конкурсе с приложением документов, предусмотренных пунктом 53 Правил.

Установленный Правилами перечень документов и информации, входящих в состав заявки на участие в конкурсе, исходя из пункта 54 Правил, является исчерпывающим, в связи с чем включение в конкурсную документацию условий о предоставлении претендентами документов и информации не поименованных в пункте 52 Правил неправомерно (к примеру, свидетельств о государственной регистрации юридического лица либо индивидуального предпринимателя, учредительных документов претендента и т.д.).

С целью участия в конкурсе по отбору управляющей организации претендент должен соответствовать обязательным требованиям, установленным пунктом 15 Правил.

К числу таких требований относятся: - соответствие претендентов установленным федеральными законами требованиям к лицам, осуществляющим выполнение работ, оказание услуг, предусмотренных договором управления многоквартирным домом; - в отношении претендента не проводится процедура банкротства либо в отношении претендента - юридического лица не проводится процедура ликвидации; - деятельность претендента не приостановлена в порядке, предусмотренном Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях; - отсутствие у претендента задолженности по налогам, сборам и иным обязательным платежам в бюджеты любого уровня или государственные внебюджетные фонды за последний завершенный отчетный период в размере свыше 25 процентов балансовой стоимости активов претендента по данным бухгалтерской отчетности за последний завершенный отчетный период; - отсутствие у претендента кредиторской задолженности за последний завершенный отчетный период в размере свыше 70 процентов балансовой стоимости активов претендента по данным бухгалтерской отчетности за последний завершенный отчетный период; - внесение претендентом на счет, указанный в конкурсной документации, средств в качестве обеспечения заявки на участие в конкурсе.

Установленный перечень требований является исчерпывающим и не подлежит расширительному толкованию в силу пункта 16 Правил.

На основании пункта 17 Правил проверка соответствия претендентов требованиям, указанным в подпунктах 2 - 6 пункта 15 настоящих Правил, осуществляется конкурсной комиссией. При этом конкурсная комиссия не вправе возлагать на претендента обязанность подтверждать соответствие данным требованиям.

В данной связи является недопустимым включать в конкурсную документацию требования о предоставлении претендентами на участие в конкурсе документов, подтверждающих их соответствие обязательным требованиям (справки об отсутствии задолженности по налоговым платежам и платежам в государственные внебюджетные фонды, о неприостановлении деятельности и т.д.), за исключением требования, установленного подпунктом 1 пункте 15 Правил.

Применение при расчете размера обеспечения исполнения обязательств НДС является неправомерным.

Из пункта 42 Правил следует, что размер обеспечения исполнения обязательств устанавливается организатором конкурса и не может быть менее одной второй и более трех четвертей цены договора управления многоквартирным домом, подлежащей уплате собственниками помещений в многоквартирном доме и лицами, принявшими помещения, в течение месяца. Размер обеспечения исполнения обязательств рассчитывается по формуле: , где: - размер обеспечения исполнения обязательств; К - коэффициент, установленный организатором конкурса в пределах от 0,5 до 0,75; - размер ежемесячной платы за содержание и ремонт общего имущества, указанный в извещении о проведении конкурса, умноженный на общую площадь жилых и нежилых помещений (за исключением помещений общего пользования) в многоквартирном доме; - размер ежемесячной платы за коммунальные услуги, рассчитанный исходя из среднемесячных объемов потребления ресурсов (холодная и горячая вода, сетевой газ, электрическая и тепловая энергия) за предыдущий календарный год, а в случае отсутствия таких сведений - исходя из нормативов потребления соответствующих коммунальных услуг, утвержденных в порядке, установленном ЖК РФ, площади жилых помещений и тарифов на товары и услуги организаций коммунального комплекса, утвержденных в соответствии с законодательством Российской Федерации.

При расчете размера обеспечения исполнения обязательств организатором торгов учитывались размер ежемесячной платы за содержание и ремонт общего имущества умноженной на общую площадь жилых и нежилых помещений (за исключением помещений общего пользования) в многоквартирном доме, размер ежемесячной платы за коммунальные услуги, коэффициент 0,75. Также в составе коэффициента Рои учтена сумма НДС (1,18).

Поскольку указанная формула не предполагает каких-либо дополнительных составляющих, применение НДС при расчете размера обеспечения исполнения обязательств является неправомерным.

Отказ от проведения конкурса допускается исключительно по установленным Правилами основаниям.

В соответствии с пунктом 39 Правил, в случае если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится. Отказ от проведения конкурса по иным основаниям не допускается.

Решением Верховного Суда Российской Федерации от 10.08.2009 № ГКПИ 09-830 пункт 39 Правил признан недействующим в части, позволяющей не проводить конкурс по отбору управляющей организации в случае, если до дня его проведения собственники помещении в многоквартирном доме выбрали способ управления этим домом, но не реализовали принятое решение о выборе способа управления многоквартирным домом.

Основанием для отказа от проведения конкурса будет являться принятие собственниками помещений в многоквартирном доме решения о способе управления домом и реализация принятого решения, путем заключения договора управления домом, создания ТСЖ и т.д. В том случае, если собственниками принято решение о способе управления домом, но в установленном порядке не реализовано, орган местного самоуправления не вправе принять решение об отказе от проведения конкурса.

Конкурсная комиссия обязана вскрыть и рассмотреть все поступившие на участие в конкурсе заявки.

Для участия в конкурсе заинтересованное лицо подает заявку на участие в конкурсе. Срок подачи заявок должен составлять не менее 25 дней. Прием заявок на участие в конкурсе прекращается непосредственно перед началом процедуры вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе (пункт 52 Правил).

Каждая заявка на участие в конкурсе, поступившая в установленный срок, регистрируется организатором конкурса. По требованию претендента организатор конкурса выдает расписку о получении такой заявки (пункт 56 Правил).

В случае, если по окончании срока подачи заявок на участие в конкурсе подана только одна заявка, она подлежит рассмотрению в установленном Правилами порядке (пункт 58 Правил).

Непосредственно перед вскрытием конвертов с заявками на участие в конкурсе, но не раньше времени, указанного в извещении о проведении конкурса и в конкурсной документации, конкурсная комиссия обязана объявить лицам, присутствующим при вскрытии таких конвертов, о возможности подать заявку на участие в конкурсе, изменить или отозвать поданные заявки до начала процедуры вскрытия конвертов (пункт 60 Правил).

Конкурсная комиссия вскрывает все конверты с заявками на участие в конкурсе, которые поступили организатору конкурса до начала процедуры вскрытия конвертов (пункт 61 Правил).

В соответствии с пунктом 70 Правил на основании результатов рассмотрения заявок на участие в конкурсе конкурсная комиссия принимает решение о признании претендента участником конкурса или об отказе в допуске к участию в конкурсе, конкурсной комиссией оформляется протокол рассмотрения заявок на участие в конкурсе. Претендентам, не допущенным к участию в конкурсе, направляются уведомления о принятых конкурсной комиссией решениях.

В случае, если только один претендент признан участником конкурса, организатор конкурса передает этому претенденту проект договора управления многоквартирным домом, который заключается на условиях выполнения обязательных работ и услуг, указанных в извещении о проведении конкурса и конкурсной документации, за плату за содержание и ремонт жилого помещения, размер которой указан в извещении о проведении конкурса. Такой участник не вправе отказаться от заключения договора управления многоквартирным домом (пункт 71 Правил).

Из приведенных норм следует, что вне зависимости от количества поступивших заявок на участие в конкурсе каждая заявка должна быть вскрыта и рассмотрена комиссией. В том случае, если по результатам рассмотрения заявок к участию в конкурсе допущен один участник, конкурс должен быть признан несостоявшимся и договор управления многоквартирным домом подлежит заключению с данным участником.

Участие в конкурсе организаций, применяющих упрощенную систему налогообложения.

Одним из документов, предоставляемых претендентом в составе заявки на участие в конкурсе в соответствии с подпунктом 2 пункта 53 Правил является копия утвержденного бухгалтерского баланса за последний отчетный период.

В соответствии с пунктом 4 постановления Правительства российской Федерации от 06.02.2006 № 75 разъяснения о применении Правил дает Министерство регионального развития Российской Федерации.

Письмом Министерства регионального развития Российской Федерации от 09.10.2009 № 33144-МС/14 разъяснено, что при подаче документов для участия в конкурсе организациям, применяющим упрощенную систему налогообложения, следует представлять налоговую декларацию по единому налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения за последний отчетный период и копию свидетельства о возможности применения упрощенной системы налогообложения. Подтверждением положительной финансовой деятельности будет служить утвержденная налоговым органом налоговая декларация.

Наличие в составе конкурсной заявки свидетельства о возможности применения упрощенной системы налогообложения и утвержденной налоговым органом налоговой декларации будет свидетельствовать о соблюдении претендентом требования абзаца 4 подпункта 2 пункта 53 Правил.

Конкурсная комиссия не вправе исключать работы и услуги из предложенных участников конкурса дополнительных работ и услуг по управлению многоквартирным домом.

В соответствии с пунктом 3 Правил управление осуществляется в отношении каждого отдельного многоквартирного дома как самостоятельного объекта управления с учетом состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома, а также исходя из минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290.

В перечень услуг и работ могут быть внесены услуги и работы, не включенные в минимальный перечень (пункт 7). Перечень услуг и работ должен содержать объемы, стоимость, периодичность и (или) график (сроки) оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 8).

Согласно пункту 76 Правил участники конкурса представляют предложения по общей стоимости дополнительных работ и услуг в соответствии со стоимостью работ и услуг, указанной в конкурсной документации, предусмотренной подпунктом 5 пункта 41 Правил.

В случае если после троекратного объявления последнего предложения о наибольшей стоимости указанных дополнительных работ и услуг ни один из участников конкурса не предложил большей стоимости, конкурсная комиссия объявляет наименование участника конкурса, который сделал предложение по наибольшей стоимости дополнительных работ и услуг.

Предлагаемые участником конкурса дополнительные работы и услуги должны формироваться с учетом определенных характеристик и особенностей объекта конкурса и обеспечивать надлежащее содержание и ремонт общего имущества, цели управления многоквартирным домом. При этом участник конкурса вправе предложить работы и услуги как включенные, так и не включенные в указанный минимальный перечень.

Установленный Правилами порядок проведения конкурса, оценки и сопоставления конкурсных предложений, не предусматривает право конкурсной комиссии исключать из предложений участника определенные виды работ и услуг.

Участник конкурса принимает обязательства выполнять обязательные и предложенные им дополнительные работы и услуги за плату за содержание и ремонт жилого помещения, размер которой указан в извещении о проведении конкурса и в конкурсной документации, предоставлять коммунальные услуги, а также исполнять иные обязательства, указанные в проекте договора управления многоквартирным домом (пункт 80 Правил).

В соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктом 41 Правил, предложенные участником конкурса дополнительные работы и услуги, их объем, периодичность включаются в договор управления многоквартирным домом, который должен содержать порядок контроля их выполнения, меры обеспечения обязательств и ответственности за нарушение условий договора.

Нарушение установленных Правилами сроков размещения протоколов, составленных в ходе проведения конкурса, на официальном сайте торгов.

Пунктами 63, 65 Правил установлено, что при вскрытии конвертов с заявками на участие в конкурсе конкурсной комиссией ведется протокол, в котором отражаются сведения о наименовании (для юридического лица), фамилии, имени, отчестве (для индивидуального предпринимателя) каждого претендента, конверт с заявкой на участие в конкурсе которого вскрывается, сведения и информация о наличии документов, предусмотренных конкурсной документацией. Протокол вскрытия конвертов подписывается всеми присутствующими членами конкурсной комиссии непосредственно после вскрытия всех конвертов и в день его подписания размещается на официальном сайте.

Согласно пункту 70 Правил на основании результатов рассмотрения заявок на участие в конкурсе конкурсная комиссия принимает решение о признании претендента участником конкурса или об отказе в допуске претендента к участию в конкурсе, что оформляется протоколом рассмотрения заявок на участие в конкурсе, который подписывается присутствующими на заседании членами конкурсной комиссии в день окончания рассмотрения заявок на участие в конкурсе.

Текст указанного протокола в день окончания рассмотрения заявок на участие в конкурсе размещается на официальном сайте организатором конкурса или по его поручению специализированной организацией.

На стадии проведения конкурса пунктом 82 Правил также предусмотрено ведение протокола, который подписывается в день проведения конкурса и в соответствии с пунктом 84 Правил размещается на официальном сайте организатором конкурса или по его поручению специализированной организацией в течение 1 рабочего дня с даты его утверждения.

Несоблюдение организатором конкурса установленных сроков размещения составленных в ходе проведения конкурсов протоколов является нарушением информационного обеспечения конкурса.