Рынок гостиниц. Как развитие туристического комплекса изменило гостиничный рынок столицы. Российских гостиниц больше
Гостиничный рынок Москвы. Прогнозы и риски 2018 года
К 2023 году объем качественного сегмента гостиничного рынка Москвы может вырасти до отметки 23,2 тыс. номеров. Однако учитывая кризисные явления в экономике, реализация многих проектов, находящихся на ранней стадии развития, может быть отложена на более поздний срок или отменена. На фоне восстановления доходности гостиничного бизнеса, им вновь стали интересоваться инвесторы, но разрыв между ожиданиями продавцов и покупателей пока препятствует новым масштабным приобретениям. Редакция Hotelier.PRO публикует вторую часть исследования Cushman & Wakefield по итогам 9 месяцев 2017 года. Акцент сделан на операционные показатели, девелопмент и инвестиции.
Согласно данным Росстата и, а также информации мэрии Москвы, по состоянию на конец 2016 года в Москве было официально зарегистрировано 824 коллективных средства размещения, из них 211 крупных (свыше 50 номеров) гостиниц и иных средств размещения, с суммарным номерным фондом в 58 тысяч единиц. Однако ввиду разнородности московского сегмента размещения, а также отсутствия городских органов статистики четкой методологии в учете и классификации гостиничных объектов, анализ Cushman & Wakefield фокусируется на сегменте гостиничных объектов т.н. «современного качества». Категория «гостиничного номера современного стандарта» не имеет четкого определения, но в основном в нее подпадают гостиницы, построенные в постсоветское время (или прошедшие за это время полную реконструкцию) и соответствующие современным представлениям посетителей о комфорте. Многие из них находятся в гостиницах, входящих в состав сетевых гостиничных компаний (международных или российских). По состоянию на конец 2016 года гостиничный рынок современного стандарта Москвы включал в себя порядка 17,6 тыс. номеров, а по результатам 2017 года, в случае своевременного завершения всех запланированных к вводу в эксплуатацию гостиничных проектов. предложение может увеличиться до 19,3 тыс. номеров. Соответственно, большая часть остального номерного фонда столицы пока остается морально и/или физически устаревшей и не вполне соответствует ожидаемому уровню комфорта современного путешественника.
Номинальный прирост московского рынка гостиничных номеров современного качества в промежутке 2007-2016 гг. составил порядка 110%. В этот период рынок рос со средней скоростью в 8,4% в год, с пиками активности в 2010 и 2011 годах, когда объем качественного предложения увеличился на 21,2% и 10,1%, соответственно. При условии завершения всех заявленных на 2017 г. проектов, сегмент качественного предложения гостиничного рынка вырастет на 9,4%.
По мере формирования новых кластеров деловой активности (в первую очередь, вокруг станций метро «Белорусская», «Павелецкая», «Международная») и выхода деловой зоны Москвы далеко за пределы Садового и Третьего транспортного колец, сформировались и гостиничные зоны, функционирующие в тесной привязке к новым офисным кластерам. Кроме того, активное строительство гостиниц велось вдоль основных транспортных артерий города и в крупных транспортных узлах. Именно эти районы сегодня образуют спрос на новые гостиничные проекты.
Специфика местоположения этих районов диктует стандарт и формат новых гостиниц – прежде всего, наиболее востребованных для Москвы категорий Economy и Midscale.
Согласно данным Cushman & Wakefield, по состоянию на дату подготовки данного отчета, в процессе разработки или реализации – с перспективой открытия до конца 2020 года – находилось порядка 4 тысячи гостиничных номеров, а до конца 2023 года – еще свыше 6 тысяч номеров. Учитывая продолжающиеся кризисные явления в экономике страны, дефицит доступного проектного финансирования, а также тот факт, что большинство из заявленных проектов являются брендовыми (т.е. имеют долю строительных расходов, зафиксированных в евро или долларах США), падение доходности гостиничного бизнеса в твердой валюте из-за обесценивания рубля в 2014 г. означает снижение инвестиционной привлекательности данных вложений для собственников. В этой связи представляется, что реализация проектов, находящихся на ранней стадии развития, может быть отложена на более позднее время.
Доходность гостиничного бизнеса возвращается на прежние рубежи
Восстановление спроса на гостиничное размещение, совпавшее по времени с приростом номерного фонда в конце 2016 г. – начале 2017 г., не позволило гостиницам одновременно увеличивать и загрузку, и тарифы. Как результат, сегменту качественного предложения удалось сохранить прежние объемы продаж, пожертвовав при этом показателем цены на размещение.
Разумеется, некоторым гостиницам и в нынешних сложных рыночных условиях удается повышать тарифы (в том числе, путем регулярного пересмотра сегментации бизнеса и отсеивания клиентов, которые не способствуют росту доходности гостиничных продаж), однако даже здесь повышение цен носит плавный характер, чтобы не разрушить сложившиеся деловые связи, особенно ценные на фоне открытия новых гостиниц.
В целом же для сегмента качественного предложения уровень среднемесячной загрузки не только восстановился до прежних, докризисных уровней («эталонным» годом служит 2013 год), но и превысил их, а среднегодовая загрузка нарастающим итогом за первые 8 месяцев года оказалась выше «эталонных» на 3,5 процентных пункта (70,9% по сравнению с 67,4%). Растущего спроса – даже при учете увеличения суммарного номерного фонда – оказалось достаточно для сохранения среднерыночной загрузки за первые восемь месяцев года на уровне того же периода 2016 года – 70,9%.
Однако спрос, как отмечают участники рынка, остается чувствительным к цене (особенно на фоне традиционной для открывающихся гостиниц политики старта продаж с более низкой – по сравнению с действующими конкурентами – базы), что демонстрирует динамика показателя ADR (Average Daily Rate, или средняя цена на номер), когда вплоть до наступления лета ежемесячный показатель средней цены на номер в среднем оставался ниже, чем за аналогичный период 2016 года.
Неожиданно неприятный сюрприз преподнес май, когда ввиду оттока спроса (запоздалая весна, а также переориентация части внутреннего спроса в период майских праздников на теплые страны – в частности, на Турцию) среднерыночный показатель цены упал на 9,3% по сравнению с показателями 2016 года. Тенденцию удалось переломить только с началом летнего периода, когда июнь и июль показали прирост ADR к аналогичным периодам 2016 года на 6,0% и 5,4%, соответственно.
Сопоставляя ожидания роста тарифов, которые будоражили рынок во второй половине 2016 года, с результатами фактически провального первого полугодия, в качестве причин можно назвать ряд неблагоприятно сложившихся факторов, из которых наиболее значимыми являются следующие:
1) Хрупкость укрепления спроса на размещение, не подкрепляемая пока активным развитием экономики страны (согласно последним прогнозам МЭР и Центробанка, по результатам 2017 г. ВВП страны может вырасти на 1,7-2,2%, а прогноз до 2020 г. предполагает среднегодовой прирост на 2,2%). Как результат, бизнес-спрос, являющийся основой гостиничного бизнеса в Москве, не показывает убедительного роста – ни в объемах, ни в тарифах;
2) Прирост номерного фонда, оказавший давление на тарифы уже действующих гостиниц не только расширением предложения, но и предлагаемыми скидками на размещение;
3) Укрепление рубля по отношению к другим мировым валютам, в результате чего ADR в долларах США за первые 8 месяцев года увеличился в среднем на 13,7%, что не только снизило неожиданно приобретенное после девальвации 2014 года конкурентное преимущество Москвы как доступного рынка, но и стало оказывать негативное влияние на рост тарифов для командированных сотрудников зарубежных компаний; и, наконец,
4) Постепенная стабилизация доходов населения России и восприятие новой политической и экономической реальности как данности, приведшая к возобновлению привычного образа жизни, с возвратом к регулярным поездкам за границу в периоды сезонных праздников – после трех лет роста внутреннего спроса.
Московский гостиничный рынок – чего ждать дальше?
Как показывают опросы участников рынка московских гостиниц, проведение в столице Крупного Спортивного Мероприятия (ЧМ – 2018), способное нарушить привычную динамику работы рынка, в основном воспринимается как не более чем одноразовое событие, после чего спрос, скорее всего, вернется к своим привычным характеристикам и объемам уже в 2019 году.
Гостиницы верхнего ценового сегмента, помня о затухании бизнеса в преддверии проведения очередных президентских выборов в 2012 году, надеются пережить первую половину года без очевидного снижения объемов продаж, отыграв любые провалы в продажах с началом спортивного сезона – вместе с остальными городскими гостиницами. Ожидается, что первая половина лета 2018 года станет активной и загруженной для большинства московских отелей, особенно для тех, что расположены в центре города или в районах размещения основных спортивных сооружений (стадион «Лужники», стадион «Спартак»).
Основные задачи, которые пытаются решить все отели, но особенно те, которые не имеют очевидных преимуществ по расположению, это минимизация потерь из-за вытесняемого ЧМ-2018 традиционного спроса (организованные туристы, бизнес-группы, а также командированные сотрудники) плюс сокращение «пауз» в продажах до и после ЧМ-2018. Оптимисты ожидают итогового, по результатам 2018 года, повышения доходов на 10-15%. При этом рост ADR, по их ощущениям, вполне способен превысить планку в 15-20% от итогового уровня 2017 года, однако есть риск сокращения уровня загрузки – в том числе, из-за значительного повышения цен на период проведения ЧМ-2018.
Более трезвые комментарии предполагают минимальные изменения в доходах по результатам года, приводя аргументы в пользу сохранения гостиницами традиционной клиентской базы. И те, и другие, впрочем, планируют повышать в 2018 г. тарифы для различных клиентских групп, причем, наиболее уязвимой является категория группового туризма: для организованных туристов стоимость размещения может возрасти на 10-15% по отношению к ценам 2017 г.
Таким образом, план-минимум для московского рынка в 2018 г. представляется простым и ясным: постараться достигнуть максимального эффекта от активного увеличения спроса в середине года, не растеряв при этом традиционных видов бизнеса и минимизировав ущерб для доходов гостиниц за счет возможного вытеснения традиционного спроса. «Вопрос на миллион» касается 2019 года: когда эффект Крупного Спортивного Мероприятия может иссякнуть, вернутся ли доходы московских гостиниц на уровень 2017 года, или есть возможность Большого Прорыва?
Инвестиционный рынок
Переход российского рынка недвижимости в «рублевую зону», спровоцированный целым рядом изменений экономического и политического характера, произошедших с 2014 года и поместивших российскую экономику в новую реальность, можно назвать состоявшимся. Данный переход отмечен и в гостиничном сегменте, хотя определенная доля инвестиционных (строительных) и операционных затрат, особенно в брендированных гостиницах верхнего ценового сегмента, по-прежнему номинирована в валюте и поэтому подвержена курсовым колебаниям.
Тем не менее, гостиницы как инвестиционный продукт доказали свою высокую адаптивность к кризисным явлениям в экономике, чем вызвали интерес инвесторов, подтвержденный рядом сделок, закрытых в 2015-2016 гг. Самая крупная и знаковая среди них – покупка компанией АФК «Система» портфеля гостиниц «Региональной Гостиничной Компании» (1.379 номеров в 9 гостиницах современного качества) за 6,6 млрд. рублей в ноябре 2016 г. (доходность сделки публично не озвучивалась).
Суммы закрытых сделок на фоне сокращения доходности гостиничного бизнеса в целом продемонстрировали уверенность инвесторов в том, что текущий уровень EBITDA отелей, соответствующий уровню начальной доходности (net initial yield) гораздо ниже 10 процентов, является временным явлением и объясняется, в основном, внешними экономическими причинами, однако повсеместно отмечаемое укрепление спроса на гостиничные услуги позволяет рассчитывать на скорое восстановление нормального хода событий и роста прибылей гостиниц (в том числе, за счет более эффективного управления гостиничными активами).
По этой причине гостиничные активы продолжают будоражить интерес инвесторов, в том числе т.н. «инвесторов-агностиков» – тех, которые раньше не интересовались гостиничными объектами в принципе, но на фоне увеличения рисков в традиционных, арендных сегментах недвижимости (офисы и складские комплексы) и/или перехода традиционных типов недвижимости от фиксированного арендного дохода на арендный доход от выручки (торговые центры), готовы вкладывать средства в гостиницы с их операционной моделью бизнеса. Таким образом,
Гостиницы как класс выходят из разряда «экзотики» или «альтернативных инвестиций» и постепенно становятся мейнстримом
Кроме того, девальвация рубля все еще сохраняет выгодную для покупателей ситуацию, когда возможно приобретение действующих гостиниц (особенно, соответствующих стандартам международных брендов) по ценам ниже строительной стоимости (в пересчете на номер). Дополнительным «бонусом» в этом случае является возможность получать доход сразу после покупки, сократив возможные риски и «сэкономив» на длительном периоде разработки и строительства проекта (в России в среднем – 3-5 лет).
Несмотря на описанные выше позитивные качества гостиничных активов как класса коммерческой недвижимости, 2017 г. не стал прорывным годом для гостиничных продаж. Причин для проявляемой инвесторами сдержанности много, но основных две:
1) Сохраняющийся разрыв в оценке «справедливой» цены на гостиничные объекты между продавцами и покупателями, доказательством чему служит пример с рядом выставленных на продажу в конце 2016 года действующих московских гостиниц, которые были сняты с продажи из-за невозможности достичь компромисса по цене с покупателями – несмотря на их активный интерес к данному портфелю.
2) Ограниченный и, в значительной степени, локальный спрос на гостиничные активы, при том что ряд наиболее активных приобретателей являются профильными инвесторами, которые либо имеют собственные управляющие компании (для надзора за управлением гостиниц привлеченными операторами), либо управляют собственными брендами – что зачастую означает принципиально иной расчет стоимости объекта.
Тем не менее, восстановление спроса и постепенное повышение доходности гостиничного бизнеса, отмеченное в двух столицах, по мнению Cushman & Wakefield, может свидетельствовать о начале нового инвестиционного цикла, мотивируя покупателей к приобретению активов в растущей фазе доходов. Для продавцов повышение прибылей, генерируемых гостиницами, означает долгожданный рост доли собственного капитала в активах – немаловажный сдерживающий фактор для решения реализовать актив, обремененный кредитом. Иными словами, в течение ближайших 12-24 месяцев в гостиничном сегменте инвестиционного рынка можно ожидать «перехода количества в качество».
Репост с http://hotelier.pro
Согласно отчету #MARKETBEAT от компании Cushman & Wakefield, 2019 год для гостиничного рынка Москвы может стать годом отрезвления и «ценовых войн» между гостиницами. Эффект увеличения доходов гостиниц, вызванный ростом спроса на волне Чемпионата мира по футболу 2018, полностью исчерпан: спрос вернулся к привычным объемам и чувствителен к колебанию цены.
Минувший 2018 год прошел под сильным влиянием ЧМ-2018 по футболу: рекордный спрос на гостиницы в Москве в начале лета позитивно сказался на уровне доходности отелей, при этом отельеры в основном сконцентрировались на достижении максимального уровня тарифов, тогда как среднемесячный уровень загрузки по рынку в целом в июне-июле не дотягивал до 90%.
Если говорить об итогах года, то среднерыночный уровень загрузки для гостиниц современного качества в 2018 году достиг 76,6%, на 4 п.п. выше, чем годом ранее. Лидерами по объемам проданных ночевок стали гостиницы Среднеценового (Midscale) и Выше среднего (Upscale) сегментов: они зафиксировали среднегодовую загрузку в 80,4%. Минимальный прирост в загрузке отмечался только в высоком сегменте, где изменение составило всего 1 п.п. Зато цены размещения выросли во всех сегментах без исключения, в среднем на 38,4% (с 6.428 руб. в 2017 г. до 8.898 руб. за тот же период в 2018 г.). Максимально заработать на постояльцах во время ЧМ-2018 удалось гостиницам Люксового (Luxury) сегмента (+55,0%, до 21 645 руб.).
Как итог, отличные показатели прироста показателя доходности на номер (Revenue per Available Room – RevPAR) продемонстрировали отели во всех ценовых сегментах без исключения. По данным Cushman & Wakefield, среднегодовое изменение доходности на номер для рынка в целом составило 46,1% в рублях и 36% — в долларах США.
Однако к концу года «эффект ЧМ-2018» оказался практически исчерпанным, считает Марина Усенко, партнер департамента гостиничного бизнеса и туризма Cushman & Wakefield.
«Опираясь на ретроспективный анализ деятельности гостиничных рынков других городов и стран, принимавших ЧМ и аналогичные мега-спортивные мероприятия, участники рынка рассчитывали, что сработает «эффект открытия новой туристской дестинации», как это произошло, скажем, в Барселоне после проведения Летней Олимпиады 1992 года, где менее чем за десятилетний период ежегодное количество посетителей удвоилось — с 3 млн. в начале 90-х до 7 млн. в 2010 г. Однако один из важнейших механизмов для подобных радикальных изменений московского гостиничного рынка, обсуждаемые Правительством России сразу после завершения ЧМ-2018 реформы визового режима, способные, по оценкам специалистов, увеличить количество посетителей для традиционных «туристских столиц» страны — Москвы и Санкт-Петербурга — на 10-20% в год, пока не получил дальнейшего развития. Остается надеяться, что мы еще увидим результат, пусть и с некоторой задержкой», — отметила Марина Усенко.
По мнению эксперта, 2019 год имеет все шансы стать годом всеобщего отрезвления и даже «ценовых войн» между московскими гостиницами. «Поэтому ситуация для участников будет непростой. Пока что мы видим, что предпосылок для роста операционной выручки московских гостиниц выше уровня прогнозируемой инфляции нет», — считает Марина Усенко.
Предложение современного качества резко выросло за 2017-2018 годы – порядка 2 500 «ключей», и рынку еще предстоит «переварить» этот объем. Рынок качественного предложения в Москве за последний год вырос на 4%, а за 2017 год – почти на 9,5%. На 2019 год запланирован ввод всего 715 гостиничных номеров в 4 гостиничных проектах: Holiday Inn Express Baumanskaya, Crowne Plaza Park Huaming, Mercure Neglinnaya и Hampton by Hilton Rogozhsky Val. Таким образом, чистый ожидаемый прирост предложения современного стандарта в Москве в 2019 году оценивается всего в 3,6%.
Следующий «скачок» в приросте предложения стоит ожидать не раньше 2021 года, убеждена эксперт. «Отсутствие радикальных изменений в экономике заставляет гостиничных инвесторов смещать планируемые даты запуска строительства заявленных проектов на более и более поздние сроки, в результате чего ожидаемые средние темпы роста предложения между 2019-2024 гг. составят всего 5,6% в год», — резюмирует Марина Усенко.
«Ценовые войны» будут обусловлены тем, что рост предложения, увы, не сопровождается соразмерным ростом спроса. Кроме того, спрос продолжит демонстрировать высокую чувствительность к цене. Виной тому — низкие темпы роста национальной экономики, перманентная ситуация с экономическими и политическими санкциями, увеличение налоговой нагрузки (в т.ч. повышение НДС с 18% до 20%) и периодическое ослабление рубля.
Гостиничный рынок РФ в последние несколько лет развивается достаточно быстрыми темпами, что во многом обусловлено следующими факторами.
1. Возрастающий туристский интерес к РФ со стороны мирового сообщества, выраженный положительной динамикой количества туристских прибытий, где РФ в последние несколько лет постоянно входит в ТОП-10 стран мира по показателю «International Tourist Arrivals», по данным Всемирной туристской организации UNWNO (табл. 5).
Таблица 5. Динамика и прогноз международных туристских прибытий в РФ
2. Положительная динамика роста внутреннего туристского потока в РФ, что подтверждается данными Федеральной службы государственной статистики РФ, ВЦИОМ и Ассоциацией туроператоров России (табл. 6).
Таблица 6. Динамика внутренних туристских потоков РФ
|
Количество туристских поездок, млн чел. |
|||
|
прирост к 2014 г. может составить от 30 до 50% |
Таким образом, внутренний туризм растет в среднем на 5-6 % в год.
- 3. Создание благоприятного инвестиционного климата для развития гостиничной деятельности как в РФ в целом, так и в отдельных регионах и городах страны. Среди основных направлений деятельности можно отметить следующие мероприятия:
- создание особых экономических зон туристско-рекреационного типа (ОЭЗ ТРТ) для развития на их территории туристской и гостиничной деятельности;
- разработка программы «Размещение объектов гостиничной инфраструктуры в Санкт-Петербурге», которая появилась в 2004 г. в целях повышения инвестиционной привлекательности Санкт-Петербурга и содействия ускоренному развитию рынка гостиничных услуг. В рамках данной программы подготовлен и постоянно обновляется «Адресный перечень зданий и земельных участков для размещения объектов гостиничной инфраструктуры». Предоставление инвесторам земельных участков и иных объектов недвижимости по адресам, указанным в перечне, для размещения объектов гостиничной инфраструктуры осуществляется по результатам торгов, проводимых в форме открытого конкурса, либо целевым назначением в соответствии с решением правительства. Аналогичный документ существует и в Москве «Отраслевая схема размещения гостиниц в городе Москве»;
- налоговые преференции для гостиниц. Например, в Москве Московская городская дума утвердила льготы для гостиниц, которые направлены на развитие внутреннего туризма и на поддержку чемпионата мира по футболу в 2018 г. Льгота будет действовать с 2015 г. до 1 января 2020 г. (при этом власти не исключают, что срок действия льгот может быть продлен). Налогом на имущество организаций не будет облагаться минимальная площадь номерного фонда, умноженная на коэффициент 2. При этом льготы предусмотрены для гостиниц, которые пройдут классификацию до 2016 г. и подтвердят свою «звездность». Кроме того, речь идет о номерном фонде, который находится в зданиях, облагаемых налогом на имущество по кадастровой стоимости;
- комитетом по развитию туризма Санкт-Петербурга для поддержки инвесторов, готовых вкладываться в гостиницы эконом- класса, по поручению губернатора готовится специальная инвестиционная программа по строительству гостиниц категории 3 звезды и т.д.
По оценкам BusinesStat и DISCOVERY Research Group, стоимостный объем рынка гостиничных услуг в РФ имеет постепенную возрастающую тенденцию, за период 2002-2008 гг. (до кризиса) он рос со средним темпом роста примерно в 20%, а за последние несколько лет после 2009 г. темп роста усредненно находится на уровне 12,9% в год (рис. 6).
При этом важно отметить, что на данный момент наибольшая доля в обороте гостиничного сектора - до 70% - принадлежит Москве и Санкт-Петербургу, но представительство регионов увеличивается с каждым годом.
Важно отметить, что, по прогнозам специалистов, представленным в рамках федеральной целевой программы «Развитие внутреннего и въездного туризма в Российской Федерации
Рис. 6.
(2011-2018 гг.)», заложенным в государственной программе РФ «Развитие культуры и туризма» на 2013 - 2020 гг., объем платных услуг гостиниц и аналогичных средств размещения постепенно будет расти и к 2018 г. может составить 500 млрд руб. (табл. 7).
Таблица 7. Основные базовые и прогнозные показатели развития гостиничной индустрии в РФ до 2018 г. на основе ФЦП «Развитие внутреннего и въездного туризма в Российской Федерации (2011-2018 гг.)», заложенные в государственной программе РФ «Развитие культуры и туризма» на 2013-2020 гг.
|
организаций |
||
|
2015 (прогноз Ростуризма) |
Таблица 8. Гостиницы и аналогичные средства размещения РФ
|
организаций |
Их единовременная вместимость, тыс. мест |
|
|
Прогноз Ростуризма |
||
Количество гостиниц и аналогичных средств размещения в РФ, по данным Федеральной службы государственной статистики и BusinesStat, за последние 10 лет устойчиво растет, а за последние 5 лет численность гостиничных учреждений в России выросла на 36,2% и достигла 10714 объектов в 2014 г. (табл. 8).
В табл. 8 до 1995 г. данные приведены без учета гостиниц, находившихся на балансе колхозов и совхозов, а с 2005 г. данные представлены с учетом физических лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица (индивидуальных предпринимателей).
Важно отметить, что гостиничный рынок даже при этих показателях не насыщен и имеет хороший потенциал роста. В настоящее время в РФ показатель обеспеченности гостиничными местами составляет около 4,5 места на 1 тыс. жителей, в то время как в Европе приходится 13-35 мест. В Москве данный показатель приближается к 10, в Санкт-Петербурге - к 8 местам. Среднее значение коэффициента обеспеченности гостиничными номерами в административных центрах соответствующих областей, входящих в Золотое кольцо РФ, по данным компании Blackwood, составляет
2,1 номера на 1 тыс. жителей.
Так, в Сергиевом Посаде обеспеченность гостиничными номерами составляет 1,5 номера на 1 тыс. жителей, Иваново - 1,8, Ярославле - 2, Костроме - 2,1, Владимире - 2,6 номера на 1 тыс. жителей.
По данным отчета Международного экономического форума «The Travel & Tourism Competitiveness Report 2015», Россия занимает 90-е место из 141 страны мира по показателю количества номеров в отелях на 100 чел. населения (табл. 9).
Большинство гостиничных учреждений в России составляют гостиницы. В 2014 г. доля гостиниц среди всех организаций гостиничного типа составила 86,6% (рис. 7). Также необходимо заметить, что из всего гостиничного рынка клиенты предпочитают именно гостиницы.
Территориальное зонирование гостиничного рынка РФ по федеральным округам страны, по данным Федеральной службы государственной статистики, показывает, что наибольший процент гостиниц и аналогичных средств размещения, чуть более 66% от общероссийского показателя, сосредоточен в четырех федеральных округах: ЦФО, ЮФО, ПФО, СФО (рис. 8).
|
Кабо-Верде |
|||
|
Хорватия |
|||
|
Швейцария |
|||
|
Сейшельские острова |
Норвегия |
||
|
Исландия |
Болгария |
||
|
Черногория |
Ирландия |
||
|
Барбадос |
Люксембург |
||
|
Новая Зеландия |
Чешская Республика |
||
|
Российская Федерация |
Рис. 7.
При этом, рассматривая региональное деление, больше всего гостиниц и аналогичных средств размещения насчитывается в Краснодарском крае, Москве, Тюменской области, Санкт-Петербурге и Свердловской области.
В целом в последнее время наметилась тенденция все более сильного тяготения отельной индустрии к российским регионам - многие гостиничные девелоперы, работавшие ранее только в крупных городах, сегодня стараются осваивать и отдаленные территории РФ.
Рис. 8.
Рис. 9.
Сегмент баз отдыха, кемпингов и других организаций отдыха наиболее активно развит и представлен в Южном федеральном округе, который имеет значительный отрыв от двух последователей: Приволжского и Сибирского федеральных округов (рис. 9).
Гостиничная индустрия является достаточно привлекательной с точки зрения инвесторов, и, по данным экспертов CBRE Group Inc., мирового лидера в области коммерческой недвижимости, в 2014 г. объем инвестиций в гостиничный сегмент в России составил 530 млн долл., что составляет 15% от всего объема инвестиций в коммерческую недвижимость.
На сегодняшний день в России, по данным специалистов ИА INFOLine, проанализировавшим федеральные и региональные программы по развитию и модернизации объектов размещения, региональные программы развития туризма и программы подготовки к крупным спортивным мероприятиям, представлены 180 проектов строительства гостиничных объектов России (проекты 2014-2017 гг.). При этом около 45% этих объектов уже находятся на стадии строительства, 25% находятся на стадии проектов, а по оставшимся 30% ведутся подготовительные работы и ли уже начат нулевой цикл строительства. Несомненными лидерами по развитию инвестиционных проектов в гостиничной индустрии РФ явля-
Рис. 10.
ются Московский регион и Северо-Западный федеральный округ, за ним следуют Приволжский и Южный федеральные округа
Инвестиции в строительство одного объекта в РФ в большинстве случаев составляют от 20 до 250 млн долл., при этом представлены инвестиционные проекты различных видов гостиничных объектов: собственно гостиницы, санатории, отели в различных многофункциональных комплексах, бутик-отели, апартаменты и т.д. (рис. 10).
Важно также отметить, что, к сожалению, 80% новых гостиниц в РФ строятся за счет кредитных денег и сложившаяся политико-экономическая ситуация в стране может несколько скорректировать намеченные планы отельеров-инвесторов, так как уже некоторые гостиничные проекты стали «замораживаться». Кроме того, многие инвесторы в целях сокращения сроков окупаемости и снижения рисков рассматривают строительство гостиниц в составе многофункциональных комплексов, включающих, помимо гостиниц, офисные, жилые и торгово-развлекательные площади.
Наибольшее число гостиниц и аналогичных средств размещения в РФ имеет частную форму собственности, на которую приходится 91,2% от всех гостиничных учреждений страны (рис. 11).
По оценкам BusinesStat, натуральный объем рынка гостиничных услуг в РФ усредненно за последние несколько лет находится на уровне 78,1 млн человеко-дней. Так, в 2010 г. он составлял 77,7 млн человеко-дней, в 2011 г. - 87 млн человеко-дней пребывания, в 2013 г. в отелях страны останавливались свыше 42,5 млн
Рис. 12.
Рис. 11. Дифференциация гостиниц и аналогичных средств размещения РФ по формам собственности (2014 г.), %
человек и было проведено 72,8 млн ночевок, а в 2014 г. 75 млн ночевок. Однако данный показатель пока еще относительно невелик по сравнению со многими странами Европы, где он превышает показатели РФ в 4-5 раз, но очень близок к усредненному показателю стран Евросоюза (рис. 12).
Постояльцы гостиниц и аналогичных средств размещения РФ по географическому (территориальному) делению распределены следующим образом:
- основную часть рынка составляют потребители из России, что показало исследование TripBarometer от TripAdvisor, где процент россиян, проживающих в гостиницах России, составляет 85%. В частности, этот факт и структура потребительских расходов населения РФ, где, по данным Федеральной службы государственной статистики РФ, на статью «гостиницы, кафе и рестораны» приходится менее 3%, во многом обусловливает достаточно скромные стоимостные показатели гостиничной индустрии в РФ, представленные в данных рис. 6 (табл. 10);
- на долю иностранцев, по разным оценкам, приходится около 11-15%, что нельзя не учитывать.
По данным Ассоциации Бизнес-Туризма (АБТ), около 60% постояльцев российских отелей - бизнес-туристы, а в городах с высокой деловой активностью этот процент еще выше.
В связи с этим Ассоциацией Бизнес-Туризма (АБТ) была принята программа «Аттестации бизнес- и конференц-отелей», осно-
Таблица 10. Структура потребительских расходов населения РФ в 2014 г.
|
Наименование групп товаров и услуг |
Удельный вес, % |
|
Продукты питания и безалкогольные напитки |
|
|
Алкогольные напитки, табачные изделия |
|
|
Одежда и обувь |
|
|
Жилищные услуги, вода, электроэнергия, газ и другие виды топлива |
|
|
Предметы домашнего обихода, бытовая техника и повседневный уход за домом |
|
|
Здравоохранение |
|
|
Транспорт |
|
|
Организация отдыха и культурные мероприятия |
|
|
Образование |
|
|
Гостиницы, кафе и рестораны |
|
|
Другие товары и услуги |
ванная на опросе специалистов делового туризма, который помог выделить основные факторы, определяющие выбор средства размещения. Первые позиции в рейтинге заняли такие критерии, как удобство расположения отеля, т.е. налаженное транспортное сообщение с вокзалами, аэропортами, выставками и районами деловой активности города; рекомендации коллег и уровень обслуживания. При этом 92% представителей индустрии делового туризма уверены, что в отеле обязательно должен быть высокоскоростной Интернет, причем доступ к нему должен быть открыт во всех общественных местах - ресторане, холле, лобби и даже в коридоре. В числе необходимых услуг были названы наличие кондиционера (77%), банкомата в отеле или в непосредственной близости от него (73%), возможность использования кредитной карты при оплате в отеле (62%), наличие сейфа (54%), фена (50%), бизнес-центра (50%), службы заказа и доставки еды в номер (50%), а также дополнительных электрических розеток, позволяющих одновременно заряжать ноутбук, смартфон и другие устройства (38%).
Важно отметить, что при видимых позитивных тенденциях развития гостиничной индустрии в РФ и явных перспективах ее развития в будущем периоде в данном сегменте туристской индустрии до сих пор остается ряд проблем, требующих оперативного и качественного решения, среди которых можно отметить:
- 1) устаревший номерной фонд многих средств размещения РФ, особенно построенных более 30 лет назад (более 50% отелей представляют собой объекты еще советской эпохи), требующий реновации;
- 2) бюрократические сложности и обременения при выделении земли под строительство объектов гостиничной индустрии;
- 3) дефицит качественных средств размещения категории 3 звезды для развития как бизнес-туризма, так и культурно-познавательного туризма, что обусловлено в последние годы приростом большого количества объектов нового строительства, позиционирующегося в сегменте 4-5 звезд;
- 4) высокие цены на гостиничные услуги российских средств размещения;
- 5) нехватка профессиональных кадров в сфере гостиничного бизнеса и недостаточный уровень подготовки специалистов, работающих в сфере туризма, дефицит специалистов среднего и младшего звена, нежелание выпускников высших учебных заведений работать на начальных позициях в гостиницах (горничные, официанты и так далее) и очень часто привлечение на эти должности граждан иностранных государств;
- 6) относительно невысокие показатели загруженности гостиниц в российских регионах, чему способствует состояние региональной туристской инфраструктуры, и в первую очередь транспортной.
Вопросы для самопроверки
- 1. Какими темпами изменяется количество гостиниц и аналогичных средств размещения на мировом рынке гостиничных услуг?
- 2. В каком регионе мира самая высокая динамика открытия новых отелей?
- 3. Какие основные факторы, по данным Global Travel Economy Report, важны среднестатистическому международному постояльцу отеля?
- 4. Перечислите основные факторы быстрых темпов роста гостиничного рынка РФ в последние несколько лет.
- 5. Сколько в настоящее время в РФ составляют показатели обеспеченности гостиничными местами в российских городах и насколько эти значения корреспондируются с европейскими?
- 6. Какие три федеральных округа РФ показывают наибольший процент гостиниц и аналогичных средств размещения от российского рынка услуг размещения?
- 7. Какой процент в структуре потребительских расходов населения РФ, по данным Федеральной службы государственной статистики РФ, приходится на статью «гостиницы, кафе и рестораны»?
- 8. Перечислите основные проблемы развития отельного бизнеса в РФ.
Гостиничный рынок Москвы остается ведущим гостиничным рынком России, хотя изменения последних лет, выразившиеся в формировании сопоставимого с московским по объему качественного предложения рынка Сочи, начинают оказывать давление на столичный рынок средств размещения, в первую очередь, в контексте группового делового спроса (MICE).
Спрос на гостиничные услуги Москвы остается преимущественно деловым, несмотря на то, что в 2014-2015 годах отмечено увеличение доли групповых и индивидуальных туристских прибытий, в том числе, за счёт внутрироссийского спроса, что, в совокупности с сохранением на приемлемом уровне объемов внутренних деловых поездок, предохранило рынок от существенного падения посещений во время периода острой фазы кризиса 2014-начала 2015 годов. Сохранение объемов спроса при его перераспределении по сегментам влияет на операционные результаты гостиниц, заставляя их более гибко работать с ценой. В то же время, стабилизация рынка, наметившаяся к середине года, дает отельерам надежду на возможное улучшение операционных результатов.
По состоянию на середину 2015 года, объем номерного фонда современного стандарта Москвы составлял порядка 15,5 тысяч единиц. Появление в 2014-2015 годах новых гостиниц (2068 номера, практически во всех сегментах, от Economy до Luxury) обеспечило больший выбор гостям города и одновременно сдерживало рост стоимости размещения. В настоящее время в различной стадии строительства находятся еще порядка 6500 номеров различного стандарта, однако вероятность своевременной реализации большинства из заявленных проектов сомнительна. В то же время, замедление темпов ввода нового предложения, типичное для кризисных периодов, снимает конкурентное напряжение и позволяет существующим отелям с меньшими потерями пережить сложные времена.
Рост загрузки отелей (на 8,4% в августе 2015 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года) становится драйвером рыночных изменений, и при сохранении этой тенденции отели Москвы намереваются постепенно отыгрывать сокращение средних цен продажи, хотя бы на инфляционную составляющую. Рост средних цен на размещение начинается с верхнего сегмента рынка, использующего эффект «перетекания» наиболее искушенной клиентуры других сегментов гостиничного рынка в наиболее дорогой формат, ставший более доступным по цене из-за существенного ослабления национальной валюты. С другой стороны, имея высокие операционные расходы, отели класса «люкс» не могут не корректировать цену, следуя росту инфляционной кривой. Инфляция и восстановление спроса - основные факторы, которые будут подталкивать рублевые цены гостиниц Москвы к росту.
Москва остается «рублевым» рынком, и это обстоятельство будет определять как её привлекательность для иностранных клиентов, так и инвестиционные ожидания потенциальных покупателей гостиничных активов. Стабилизация обменного курса может дать «зеленый свет» некоторым сделкам, замороженным на период резких валютных колебаний, однако в ближайшей перспективе уровень транспарентности инвестиционного гостиничного рынка вряд ли претерпит кардинальные изменения к лучшему.
Анализ количества прибытий иностранных и российских граждан в Москву
Медленно, но верно рост количества посещений Москвы продолжается. Высказываемые на протяжении всего 2014 года громкие опасения ряда экспертов и других участников рынка о неминуемом радикальном падении количества прибытий иностранных граждан в Москву из-за международной изоляции России на мировой арене и последующих от этого различных экономических и политических «катастроф», малых и больших, не подтвердились.
Рост прибытий замедлился (здесь и далее использована информация Росстата, если не указано иное) с ударных 20% в 2010 году до 3-5% в 2013 году и 2014, но это далеко не спад. Разумеется, новая политическая реальность, в которой живет Россия с начала 2014 года, не могла не изменить географию прибытий. Так, откорректировался список стран-лидеров, из которых прибывает наибольшее количество посетителей, в частности, в 2014 году США пропустили вперед Турцию и вышли из списка пяти стран, лидирующих по количеству направляемых в Москву туристов. Следует также отметить, что все отельеры Москвы, опрошенные в ходе подготовки данного исследования, отметили значительный рост посещений столицы гражданами стран BRICS, причем цели их прибытий связаны не только с туризмом, но и вызваны деловыми причинами.
На этом фоне довольно явно проявился основной драйвер роста - внутренний спрос. Количество россиян, разместившихся в московских гостиницах в 2014 году, на 7% превышает аналогичный показатель 2013 (для сравнения, количество иностранных посетителей практически не изменилось).
Если традиционно россияне предпочитали размещаться в гостиницах более дешевого стандарта, в то время как в лучших гостиницах города доля иностранцев была очень заметной и могла составлять до 70-80% проживающих, то в текущих реалиях некоторые гостиницы высокого стандарта отмечают, что доля россиян среди их гостей возросла и превышает 50%. Вместе с тем, несмотря на замедлившийся рост количества иностранцев, размещающихся в московских гостиницах, их доля в общем объеме размещений (в среднем - 34%) остается стабильной с 2009 года (при том, что в «тучные» годы середины 2000-х годов доля иностранцев, размещенных гостиницами Москвы, достигала 37-38%).
Наконец, средняя продолжительность пребывания гостя Москвы продолжает стремиться к минимуму: 1 суткам. По сравнению с 3,5-3,6 сутками пребывания в 2000-х, в 2014 году этот показатель составляет 2,5 суток. Сокращение пребывания вызывается рядом факторов, не обязательно отрицательных. Наряду с дороговизной размещения (и стоимости проживания в целом), которая может сокращать сроки пребывания в поездках, удобство транспортного сообщения между Москвой и прочими пунктами назначения также позволяет оптимизировать время пребывания гостя в столице - и сократить количество его ночевок за один приезд. Кроме того, современные форматы связи позволяют частично заменять командировки общением в формате видео-конференций или даже звонками skype.
Численность лиц, размещенных в гостиницах Москвы (млн чел.)
| 2002 | 2003 | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | |
| Граждане РФ | 2,4 | 2,27 | 2,41 | 2,33 | 2,41 | 2,48 | 2,49 | 2,25 | 2,74 | 3,12 | 3,39 | 3,48 | 3,73 |
| Изменение показателя (%) | -0,05 | 0,06 | -0,03 | 0,03 | 0,03 | 0 | -0,09 | 0,22 | 0,14 | 0,08 | 0,03 | 0,07 | |
| Иностранные граждане | 1,28 | 1,19 | 1,3 | 1,36 | 1,45 | 1,49 | 1,38 | 1,19 | 1,4 | 1,62 | 1,73 | 1,82 | 1,83 |
| Изменение показателя (%) | -0,07 | 0,09 | 0,05 | 0,07 | 0,03 | -0,07 | -0,13 | 0,17 | 0,16 | 0,07 | 0,05 | 0 | |
| Всего размещенных лиц | 3,68 | 3,46 | 3,71 | 3,69 | 3,86 | 3,97 | 3,87 | 3,45 | 4,14 | 4,75 | 5,12 | 5,3 | 5,56 |
| Изменение показателя (%) | -0,06 | 0,07 | -0,01 | 0,05 | 0,03 | -0,03 | -0,11 | 0,2 | 0,15 | 0,08 | 0,03 | 0,05 | |
| Количество ночевок | 12,27 | 12,09 | 12,23 | 12,31 | 12,44 | 12,03 | 12,05 | 9,75 | 11,68 | 12,65 | 13,27 | 14,15 | 14,13 |
| Изменение показателя (%) | -0,01 | 0,01 | 0,01 | 0,01 | -0,03 | 0 | -0,19 | 0,2 | 0,08 | 0,05 | 0,07 | 0 |
Структура спроса на гостиничные услуги в Москве
Вопрос изменения структуры спроса на гостиничные услуги Москвы далеко не праздный. Более равномерное распределение прибытий в течение недели и года позволяет отельерам улучшать качество планирования (в том числе, операционных расходов) и увеличивает доходность гостиничного бизнеса. Но скоро ли Москва сравняется по уровню привлекательности как для бизнесменов, так и туристов с ключевыми городами мира, такими как Лондон или Париж, где уровень среднегодовой загрузки год от года уверенно держится в пределах 80% (среднегодовой уровень загрузки в Лондоне в 2014 году составил 83%, в Париже - 80,4%)? Пока что отмеченное отельерами значительное увеличение ночевок в сегменте организованных туристских групп происходит за счет стран, обладающих преимуществом безвизового посещения России, но оно ограничено летним сезоном. Увеличение значимости сегмента индивидуального туризма, который может повысить загрузку гостиниц в выходные дни и во время традиционных российских праздничных сезонов, пока явление новое, вероятно, связанное с переориентацией внутреннего спроса в связи с общим сокращением выездов россиян за рубеж на отдых (-15% по итогам 2014 и -24% по итогам первого полугодия 2015 года), и его трудно пока назвать долговременной тенденцией. Возможно, более определенно эти изменения будут видны «издалека», по прошествии, как минимум, года.
В настоящее время можно с уверенностью констатировать, что завершение 2015 отмечается позитивными тенденциями с восстановлением объемов спроса со стороны всех типов клиентов - индивидуальных, корпоративных, групповых (туристских и деловых групп). Гостиницы будут пользоваться данным оживлением, чтобы реструктурировать свою систему продаж для получения оптимального эффекта на доходность бизнеса. Это означает возвращение к «базовым ценностям»: увеличение доли бизнес-клиентуры (индивидуальных посетителей, корпоративных клиентов и бизнес-групп), обеспечивающей премиальные цены на размещение в течение недели/ делового сезона - при одновременной активной работе с крупными туроператорами-оптовиками на перспективных направлениях (в частности, в азиатских странах) для подписания новых крупных групповых туристских договоров по логичным ценам.
Подводя краткий итог сказанному выше, можно констатировать, что структура спроса на гостиничное размещение в Москве пока мало изменилась, и за пределами летнего сезона туристов в городе немного. Однако наметившиеся сдвиги в положительном восприятии города приезжими, являющиеся результатом усилий городских властей по превращению Москвы в дружелюбный, чистый и интересный город, уже производят свой эффект. В этом контексте не вызывает удивления тот факт, что в сентябре 2015 мэру Сергею Собянину вручен приз «Золотое яблоко», учрежденный международной ассоциацией журналистов, пишущих о туризме. Этот приз - международное признание перемен к лучшему, произошедших в туристской сфере Москвы.
Даже пресловутый визовый вопрос, постоянно беспокоящий работников туриндустрии и традиционно объявляемый одним из главных заградительных барьеров в вопросе увеличения турпотока в РФ, как выясняется, вполне решаем. Помимо официального списка из 40 стран, граждане которых сегодня могут приехать в РФ без оформления визы, такими же льготами пользуются граждане стран СНГ, а в декабре 2014 года правительство РФ официально одобрило инициативу по отмене въездных виз для участников, сопровождающих лиц, болельщиков и работников СМИ, освещающих проведение международного чемпионата по футболу-2018. Наконец, продолжается обсуждение возможности установления безвизового въезда в Москву на срок до 72 часов, как это уже сделано для пассажиров круизных судов в Санкт-Петербурге, для граждан остальных стран.
Предложение на гостиничном рынке Москвы
Согласно данным Федеральной Службы Государственной Статистики, по состоянию на конец 2014 года в Москве было официально зарегистрировано 492 коллективных средства размещения, из них 246 гостиниц и аналогичных средств размещения, с суммарным номерным фондом в 43 442 единицы (по данным Департамента национальной политики, межрегиональных связей и туризма Правительства Москвы, в 2014 году в городе насчитывалось также 125 хостелов и 335 мини-отелей). По оценкам Cushman & Wakefield, на конец сентября 2015 года гостиничный рынок т.н. «современного стандарта» Москвы состоял из 15,5 тысяч номеров. Категория «гостиничного номера современного стандарта» сложно поддается четкому определению, но в основном в нее подпадают гостиницы, построенные в пост-советское время (или прошедшие за это время полную реконструкцию) и соответствующие современным представлениям путешественников о комфорте, многие из них находятся в гостиницах, входящих в состав сетевых гостиничных компаний (международных или российских). Соответственно, большая часть остального номерного фонда является морально и/ или физически устаревшей или «неформатной» (здесь не учитываются мини-гостиницы и хостелы, большинство малых отелей) и не соответствует ожидаемому уровню комфорта современного путешественника.
Хотя сертификация гостиниц в РФ является добровольной, в рамках проведения Чемпионата мира по футболу-2018, Россия обязалась сертифицировать все гостиницы, где будут размещаться участники чемпионата. По состоянию на середину 2015 года, такую сертификацию прошли 154 московские гостиницы, среди них основная доля - гостиницы уровня «3-4 звезды».
По объему качественного гостиничного номерного фонда Москва пока еще отстает от ведущих городов Европы - Парижа, Лондона или Берлина, однако вплотную приближается к таким городам, как Стамбул, Барселона или Амстердам, и уже обходит Прагу или Варшаву. Таким образом, нельзя сказать, что на фоне европейских городов гостиничный рынок Москвы выглядит неразвитым, что, безусловно, стало результатом активного роста предложения в последние годы.
С точки зрения динамики изменения московского рынка гостиничных номеров современного качества, его рост с 2006 года по текущий момент составил 7,5 тысяч номеров различных категорий, что означает практически удвоение качественного номерного фонда. В этот период рынок рос со средней скоростью в 9% в год, с пиками активности в 2010 и 2011 годах, когда объем качественного предложения увеличился на 17% и 15%, соответственно.
Ввод гостиничных номеров в Москве в 2014-2015 годах
| Название | Сегмент | Кол-во номеров | Открытие |
| «Интурист Коломенское» | Средний сегмент (Midscale) | 259 | I кв. 2014 |
| Mercure, Москва, Бауманская | Средний сегмент (Midscale) | 47 | II кв. 2014 |
| Radisson Blu, Шереметьево | Верхний сегмент (Upscale) | 379 | III кв. 2014 |
| Four Seasons Hotel Moscow | Люксовый сегмент (Luxury) | 180 | IV кв. 2014 |
| DoubleTree by Hilton Hotel Moscow - Marina | Верхний сегмент (Upscale) | 270 | IV кв. 2014 |
| Marriott, Новый Арбат | 234 | I кв. 2015 | |
| Ibis, Динамо | Эконом-сегмент (Economy) | 317 | III кв. 2015 |
| Ibis, Октябрьское поле | Эконом-сегмент (Economy) | 242 | IV кв. 2015 |
| Hampton by Hilton Moscow, Строгино | Средний сегмент (Midscale) | 214 | IV кв. 2015 |
| Boutique-hotel StandArt | Верхний предел верхнего сегмента (Upper Upscale) | 110 | IV кв. 2015 |
| Doubletree by Hilton Moscow, Внуково | Верхний сегмент (Upscale) | 432 | IV кв. 2015 |
| Итого: | 2684 |
По мере формирования новых кластеров деловой активности (в первую очередь, вокруг станций метро «Белорусская», «Павелецкая», «Международная») и выхода деловой зоны Москвы далеко за пределы Садового и Третьего транспортного колец, формировались и гостиничные зоны, функционирующие в тесной привязке к новым офисным центрам. Кроме того, активное строительство гостиниц велось вдоль основных транспортных артерий города и в крупных транспортных узлах. Именно эти районы образуют спрос на новые гостиничные проекты . Специфика местоположения этих районов диктует стандарт и формат новых гостиниц - прежде всего, наиболее востребованных для Москвы категорий Economy и Midscale.
Согласно данным Cushman & Wakefield, по состоянию на дату подготовки данного отчета, в процессе разработки или реализации находилось порядка 6,5 тысяч гостиничных номеров в 23 гостиничных проектах. Учитывая продолжающиеся кризисные явления в экономике страны, а также тот факт, что большинство из заявленных проектов являются брендовыми (т.е. имеют практически фиксированные строительные расходы - в евро или долларах США - в пересчете на номер), значительное падение доходности гостиничного бизнеса в твердой валюте из-за обесценивания рубля в 2014 году означает снижение инвестиционной привлекательности данных вложений для собственников. В этой связи представляется, что реализация проектов, находящихся на ранней стадии развития, может быть отложена на более поздний срок или вовсе отменена.
Гостиницы, предполагаемые к вводу до 2019 года
| Название | Сегмент | Кол-во номеров | Год ввода |
| Novotel, Киевская | Средний сегмент (Midscale) | 200 | 2016 |
| Adagio, Киевская | Эконом-сегмент (Economy) | 150 | 2016 |
| Ibis, Киевская | Эконом-сегмент (Economy) | 350 | 2016 |
| Moscow Marriott Hotel Crocus City | Верхний сегмент (Upscale) | 250 | 2016 |
| Hyatt Regency Moscow, Петровский парк | Верхний предел верхнего сегмента (Upper Upscale) | 297 | 2016 |
| Novotel, Автозаводская | Средний сегмент (Midscale) | 350 | 2017 |
| Holiday Inn Crocus City | Средний сегмент (Midscale) | 1025 | 2017 |
| Ibis Budget, Октябрьское поле | Эконом-сегмент (Economy) | 108 | 2017 |
| Ibis Styles, Малая Пироговская | Эконом-сегмент (Economy) | 220 | 2017 |
| Radisson Blu Arena Moscow | Верхний сегмент (Upscale) | 363 | 2017 |
| M Gallery, Гостиный Двор | Верхний сегмент (Upscale) | 181 | 2017 |
| Zubovsky Square Hotel | Верхний сегмент (Upscale) | 130 | 2017 |
| Hilton, Пречистенка | Верхний предел верхнего сегмента (Upper Upscale) | 142 | 2018 |
| Hilton (former Hotel Tsentral"naya) | Верхний предел верхнего сегмента (Upper Upscale) | 170 | 2018 |
| Novotel, Таганская | Средний сегмент (Midscale) | 155 | 2018 |
| Bulgary Hotel | Люксовый сегмент (Luxury) | 150 | 2019 |
| Доходный дом Персица (Mandarin Oriental) | Люксовый сегмент (Luxury) | 320 | 2019 |
| Raffles Moscow | Люксовый сегмент (Luxury) | 130 | 2019 |
| Radisson Riverside Resort | Верхний сегмент (Upscale) | 200 | 2019 |
| Итого: | 4891 |
Перспективы развития гостиничного рынка Москвы
Москва продолжает активно развиваться, формируя новые масштабные кластеры за счет освоения бывших промышленных зон (например, ЗиЛ), освоения ранее пустующих территорий (например, Ходынка, Тушино, Мневники), а также создания качественно новых зон развития на стыке города и области (например, Сколково и Рублёво-Архангельское). И это не считая завершения уже ведущихся проектов в деловом центре ММДЦ «Москва-Сити». Все эти проекты не только меняют лицо города, но и будут создавать новые источники спроса на гостиничное размещение в районах некогда неперспективных для строительства средств размещения.
Ниже приведен неполный список наиболее значительных проектов, которые были заявлены к реализации или находились в процессе реализации в момент подготовки данного отчета:
ММДЦ «МОСКВА-СИТИ»
Строящийся в Центральном административном районе Москвы на территории в 100 га крупный деловой центр, состоящий, в основном, из высотных башен, вмещающих более 4 миллионов кв. м офисов , торговых помещений, апартаментов и гостиниц. Планируемое завершение последних строящихся проектов - 2020 год. С момента начала реализации проекта «Москвы-Сити» в 1995 году, неоднократно менялся не только архитектурный облик проектов, состав участников, но и функциональное зонирование площадей. В настоящее время вместо нескольких гостиниц реализована только одна («Новотель Москва-Сити», 360 номеров) и еще одна заявлена в составе проекта Grand Tower.
ЗИЛ
Реализуемый на территории в 330 га, ранее занятой производственными мощностями одноименного автогиганта, многоэтапный и многофункциональный проект общим объемом, превышающим 4 миллиона кв. м, который будет состоять из 9-ти функциональных частей, в которых расположатся жилые микрорайоны, деловой центр, спортивный кластер, производство автомобилей. Срок реализации - до 2022. С открытием в начале 2015 года ледовой «Арены Легенд» (теперь - «ВТБ Ледовый дворец»), завершена первая очередь реорганизации промышленной территории. В нескольких составных частях многоэтапного проекта заявлены несколько гостиниц различной ценовой категории, подтверждено строительство одного отеля на 350 номеров.
ИННОВАЦИОННЫЙ ЦЕНТР «СКОЛКОВО»
Первый реализуемый в пост-советское время «наукоград», строящийся «с нуля» на границе Москвы и Московской области (с 2012 года территория официально вошла в состав Москвы). Проект «Русской Кремниевой долины» (суммарная площадь зданий и сооружений - 2,6 миллионов кв. м), занимающий 386 га, должен быть завершен к 2020 году. Помимо выполнения исследовательских и производственных функций, Сколково будет обычным научным городком с постоянным населением в 20 тысяч человек и обычной для города инфраструктурой, включая транспортно-пересадочный пункт и несколько гостиниц.
РУБЛЕВО-АРХАНГЕЛЬСКОЕ
Расположенный вдоль Новорижского шоссе участок в 461 га изначально позиционировался под создание нового международного финансового центра, однако реалии нынешнего состояния экономики внесли соответствующие коррективы, в результате чего из 4,1 миллионов кв. м площадей две-третьих будет застроено жильем. Вместе с тем, текущая версия проекта предусматривает сооружение более 800 тысяч кв. м офисных площадей, а также 60 тысяч кв. м гостиниц. Сроки реализации проекта неясны, т.к. владелец проекта, Сбербанк, пока находится в поиске инвесторов.
ПАРЛАМЕНТСКИЙ ЦЕНТР В НИЖНИХ МНЕВНИКАХ
Решение о переносе части федеральных учреждений из центра Москвы на периферию с одновременным объединением обеих палат парламента (Государственной Думы и Федерального Собрания), скорректированное в 2014, определило район Нижние Мнёвники в качестве окончательного адреса для будущего Парламентского комплекса общей площадью в 345 тысяч кв. м. Согласно сообщениям из Правительства Москвы, по соседству с главным зданием будет построен парламентский городок, в который войдут помещения для работы обеих палат парламента, служебное жилье, гостиница, фитнес-центр, медицинская клиника и другие объекты социальной инфраструктуры. Рядом также будет построена станция метро и два новых моста через Москва-реку. Заявленные сроки реализации проекта - 2016-2019 года.
ТУШИНО
Название реализуемого группой «ИФД Капитал» проект «Город на реке - Тушино 2018» имеет явные аллюзии к запланированному проведению в Москве в 2018 году международного чемпионата мира по футболу. Первая очередь проекта (суммарная площадь - более 1,5 миллиона кв. м площадей различного назначения), занимающего 160 га территории бывшего Тушинского аэродрома, завершилась вводом в строй в 2014 году футбольного стадиона «Открытие Арена». Остальные элементы проекта будут включать в себя разнообразную спортивную инфраструктуру, офисную и торговую недвижимость , жилье, а также гостиницу на 322 номера. Вся спортивная инфраструктура, гостиница и порядка 90 тысяч кв. м апартаментов должны быть завершены к началу чемпионата мира по футболу, а остальные части проекта - до конца 2020 года.
Доходность гостиничного бизнеса Москвы
Можно без преувеличения сказать, что, начиная с 2014, вся российская экономика живет в новых условиях, которые если и изменятся к лучшему, то нескоро. Наряду с политическими и экономическими санкциями Запада, которые серьезно изменили условия игры для отельеров, конец 2014 принес еще и обесценивание рубля. В результате, 2014 год стал одним из самых тревожных и нестабильных для московских гостиниц, только-только восстановивших уверенность в завтрашнем дне» после экономического кризиса 2008-2009 годов.
Специфика сегментации бизнеса в гостиничной сфере, где только часть продаж производится по «открытым ценам», подверженным колебаниям сиюминутных изменений спроса, а довольно существенная доля продаж производится по длительным договорам, заключаемым перед началом календарного года и фиксирующим тарифы для разных групп клиентов на год, определяет некоторое запаздывание реакции изменения средней цены на номер (Average Daily Rate - ADR) на новую «картину мира». Именно поэтому при практически 7-процентном (-6,8%) падении спроса на проживание, по итогам 2014 года, средняя цена на номер существенно не изменилась (-1% по сравнению с 2013 годом). Разумеется, из-за резкого падения курса рубля во второй половине года (согласно данным Московской Биржи, по итогам 2014 года курс рубля снизилсяна 41% по отношению к доллару США и на 34% - к евро), выраженное в долларах США снижение ADR составило 18%, а результирующее снижение доходности в пересчете на номер (Revenue per Available Room - RevPAR) составило 23,6%. На первый взгляд, похоже на катастрофу, если забыть, что еще совсем недавно, в 2009 году, глубина падения казалась еще трагичнее (при сокращении уровня загрузки в среднем по рынку на 12,2%, средняя цена на номер снизилась на 22,3%, результирующая доходность на номер - на 31,7%, а в долларах США падение RevPAR и вовсе составило 46,5%).
Почему же 2014 год, при всеобщем «предгрозовом» настроении на фоне разворачивающегося с начала года украинского кризиса, показал более устойчивые результаты, даже при учете увеличившегося объема предложения (увеличение номерного фонда между 2009 и 2014 составило 5,5 тысяч номеров)?
«Лечение» ослабевшего спроса отельеры обычно предпочитают проводить традиционными методами: гибким подходом к ценообразованию и срочным поиском новых клиентов на замену исчезнувшим (как отмечалось выше, в 2014 большая часть контрактов с тургруппами из ЕС и США была отменена из-за опасений - реальных или мнимых - туристов относительно безопасности посещения России во время «украинского кризиса»).
Как результат, летние туристические сезоны Москвы 2014-2015 отметили значительное увеличение тургрупп из Китая, Индии, Южной Кореи, Ирана. Как отмечается в отчете компании CityMetric Intelligence, в 2014 году Москва стала самым популярным направлением для китайских туристов в Европе.
На фоне явной стагнации количества иностранцев, размещенных в московских гостиницах (1,83 миллиона в 2014 годк по сравнению с 1,82 миллиона в 2013), более заметным стал спрос на размещение со стороны россиян (прирост в 2014 году на 7%, до 3,73 миллиона размещенных лиц). Причем тенденция переориентации россиян на отдых на территории РФ, ставшая заметной в 2014 и явившаяся результатом удорожания зарубежных поездок из-за девальвации национальной валюты, а также (и не в последнюю очередь!) из-за взрыва интереса к Москве как центру «событийного туризма» (Согласно данным Правительства Москвы, общее количество туристов и экскурсантов, посетивших в 2014 году Москву, составило 16,5 миллионов) , стала причиной заметного - до 10 процентных пунктов - увеличения уровня загрузки городских гостиниц в периоды выходных дней и сезонных праздников (ноябрьские, январские, майские).
Первые признаки оздоровления спроса, отмеченные всеми гостиницами города, стали заметны уже весной 2015, на фоне общей стабилизации политической обстановки в стране, особенно в связи с масштабным проведением ряда международных мероприятий, таких как празднование 70-летия Дня Победы в мае и проведение конференций BRICS и ШОС в июле, когда стало ясно, что попытка международной изоляции России не привела к успеху. В гостиницах практически всех ценовых категорий был зарегистрирован прирост загрузки (исключением стал сегмент Economy, где за 2013-2014 года объем предложения вырос на 16%). Наблюдалось логичное для кризисных периодов перераспределение спроса между сегментами как по ценовому признаку: повышение клиентами категории гостиницы при значительном сближении цен между отелями различных категорий, так и по географическому, предполагавшему готовность клиентов рассмотреть переезд в менее удобно расположенную гостиницу при наличии скидки на размещение. Все это позволило гостиницам более высокого класса улучшить свои финансовые показатели (в первую очередь, повысить загрузку) за счет привлечения более дешевых клиентских групп, перетекающих туда из менее качественных сегментов (в частности, особенно пострадал сегмент Upscale).
Июль-август, а также сентябрь 2015 года стали самыми загруженными месяцами с 2013, когда практически во всех ценовых сегментах уровень загрузки вплотную приблизился к планке 80% и даже превысил ее. И хотя «глубина бронирования» остается небольшой (для групп - порядка 2 недель, для корпорантов - менее недели), общее настроение в среде отельеров позитивное, позволяющее говорить о преодолении «дна».
Основные показатели московских гостиниц современного стандарта
| 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | |
| 0,687 | 0,648 | 0,569 | 0,633 | 0,65 | 0,673 | 0,685 | 0,638 | |
| Цена размещения (руб.) | 8 447 | 8 166 | 6 349 | 5 366 | 5 685 | 5 916 | 5 991 | 5 933 |
| Доходность в пересчете на номер (руб.) | 5 803 | 5 292 | 3 612 | 3 397 | 3 695 | 3 983 | 4 103 | 3 786 |
| Изменение доходности (%) | -0,09 | -0,32 | -0,06 | 0,09 | 0,08 | 0,03 | -0,08 | |
| Уровень инфляции (%) | 0,119 | 0,133 | 0,088 | 0,088 | 0,061 | 0,066 | 0,065 | 0,114 |
Прогноз развития гостиничного рынка Москвы
Логичным последствием укрепления спроса является повышение цен. Насколько готовы отельеры к повышению цен, и есть ли другие варианты увеличения прибыли?
Однозначно, спрос все еще остается слабым, не в последнюю очередь из-за невнятной экономической политики Правительства РФ, результатом чего сегодня является длительная рецессия (прогноз ЦБ на 2016 год, озвученный в октябре 2015, предполагает отрицательные величины изменения экономического роста страны). В этой связи вряд ли можно ожидать радикального повышения цен в договорах, которые сейчас заключаются гостиницами на следующий год с корпорантами, а также крупными туроператорами и прочими компаниями, обеспечивающими большие объемы ночевок. Осторожным консенсусом отельеров сегодня является ожидаемый на 2016 год рост цен на 5-7%, что в лучшем случае сможет компенсировать прогнозируемую инфляцию (согласно ожиданиям МЭР, в 2016 году она может составить 6,4%).
Более гибким механизмом оперативного влияния отельеров на изменения спроса традиционно является категория «открытых цен», включающая в себя, наряду с собственными каналами продаж гостиниц, продажи посредством интернет-сервисов (Expedia, booking.com и аналогичные им), чья доля в бронированиях отдельных гостиниц ежегодно увеличивается в разы (несмотря на довольно внушительные комиссионные тарифы, которые составляют до 15-20% от каждого бронирования).
Помимо универсального рецепта повсеместного повышения цен, московские отельеры настроены на проведение тщательного аудита собственной сегментации бизнеса с целью ее перенастройки - с сегментов, обеспечивающих объемы (групповой туризм), на традиционные высокодоходные сегменты (индивидуальные посетители, корпоранты и бизнес-группы), обеспечивающие загрузку по максимальным ценам. Одним из ожиданий московских гостиниц является также возможное возвращение бизнес-групп из Сочи, куда многие организаторы деловых мероприятий (сегмент MICE), в особенности, крупных (800 делегатов и более) переехали в 2015 году, кто из любви к разнообразию, кто - выполняя негласное правительственное распоряжение госкомпаниям принять посильное участие в поддержании спроса на самый новый и самый насыщенный рынок конгрессных и рекреационных объектов страны. Учитывая, что основными инвесторами этих проектов стали все крупнейшие госкомпании России, подобное решение выглядело вполне логичным.
Помимо реструктуризации сегментации бизнеса и выборочного (а при возможности, и повсеместного) повышения цен, отельеры в 2016 году будут продолжать внимательно отслеживать основные операционные издержки, проводить контроль всех закупок (особенно в части продуктов питания и напитков, по возможности, с заменой части товаров на местные аналоги - с целью снижения валютных рисков для позиций, которые закупаются за рубежом за валюту), хотя есть мнение, что после предыдущего кризиса 2008-2009 годов, послужившего поводом к разработке мер по повышению эффективности работы гостиничных предприятий, «излишков» практически не осталось. Вопрос ежегодной индексации зарплат для сотрудников (для нивелирования эффекта инфляции), когда-то являвшейся основным мотивирующим фактором для удержания персонала, также перестает быть универсальным. Гостиничные управленцы все чаще высказываются в пользу других факторов мотивации, предлагая сотрудникам освоение новых навыков и карьерный рост в качестве повода к увеличению зарплаты.
Среди «неконтролируемых расходов», влияющих на уровень операционной прибыли московских гостиниц , остаются т.н. «системные расходы» брендовых гостиниц (оплата части централизованных услуг гостиниц, работающих под управлением международных операторов, зафиксирована в валюте стран, где размещены эти компании), а также городские коммунальные расходы (чей объем в структуре операционных затрат гостиниц, впрочем, невысок).
Как результат, уровень валовой операционной прибыли (Gross Operating Profit - GOP) московских гостиниц современного стандарта постепенно стремится к среднеевропейским уровням и более не вызывает изумления у иностранных гостиничных инвесторов, однако исключения имеются и здесь, в частности, среди имеющих отличное местоположение гостиниц категорий Economy и Midscale, которые в отдельные месяцы по-прежнему способны генерировать GOP, превышающую 60-65 процентов. Справедливости ради нужно отметить, что «запас прочности» у московских гостиниц все еще имеется, особенно на фоне мелочной экономии, к которой в недавние кризисные времена вынуждены были прибегать гостиницы на рынках Восточной Европы (Прага и Будапешт).
Хотя вопросы капитальных инвестиций в действующих гостиницах относятся к заботам собственников, а не наемных гостиничных управляющих, отельеры напрямую заинтересованы в том, чтобы уровень физического и морального износа гостиницы был минимальным, что достигается разумным соблюдением общепринятого в гостиничной сфере графика проведения плановых ремонтов и замены отслуживших свое предметов мебели и оборудования. Кризис 2014-2015 в не просто отложил начало, но и поставил под вопрос завершение многих программ капитальных улучшений гостиниц, намеченных или начатых после предыдущего кризиса 2008-2009 годов. К примеру, даже открытие в конце 2014 года Four Seasons Moscow, составившего серьезную конкуренцию действующим гостиницам сегмента Luxury, не позволило двум отелям этого сегмента (Ararat Park Hyatt и Baltchug Kempinski) полностью завершить начатые программы капитального ремонта, которые оценивались в пределах 200 000 долларов США на номер.
Непростые экономические времена означают, что большинство гостиничных собственников, видимо, предпочтут отложить плановый ремонт своих гостиниц до будущих времен, что означает плохие новости для отелей, введенных в строй в 90-е/начале 2000-х годов, которые будут продолжать терять свою конкурентоспособность - на фоне продолжения увеличения номерного фонда города и сохраняющейся острой конкуренции среди гостиниц.
Анализ московского гостиничного инвестиционного рынка
Хотя количество гостиниц современного качества в Москве растет год от года, московский гостиничный инвестиционный рынок все еще довольно локален, и фиксирующиеся время от время сделки купли-продажи объектов, как правило, происходят либо путем прямого взаимодействия между продавцом и покупателем, либо в результате торгов, где реализуется государственное имущество. Подобная ситуация объясняется ограниченным количеством участников, которые, как правило, профессионально занимаются инвестированием в гостиничные проекты и которые знают друг друга и «правила игры». Разумеется, нельзя исключить фактор «случайного покупателя», но причины подобных сделок зачастую выходят за чисто экономические факторы.
Наиболее известные сделки, совершенные за 2013-2014 года, включают в себя:
- Продажа гостиницы «Белград» в апреле 2014 частным владельцем компании, подконтрольной инвестору и девелоперу, владельцу компаний KR Properties, Gleden Invest, Azimut Hotels, а также гостиницы «Метрополь», Александру Клячину. Сумма сделки оценивается на уровне 110 млн долларов США, что в пересчете на текущий номерной фонд составляет 480 тысяч долларов США. Но гостиница нуждается в полной перестройке, после чего ее номерной фонд с нынешних 230 номеров может увеличиться. С учетом этого, а также с учетом повышения будущей операционной эффективности, номинальная доходность сделки не может считаться показательной.
- Покупка в 2014 гостиницы «Heliopark Empire» (33 номера) частным инвестором. Продавцом выступил банк, для которого актив являлся непрофильным. Сумма сделки не разглашается и оценивается на уровне 4-5 млн долларов США. Особенность сделки - наличие обременения в виде нетипичного для московского рынка договора аренды с оператором Heliopark Hotels and Resorts. В этой связи доходность сделки сопоставима с доходностью инвестиционной продажи офисного здания класса «B».
- Продажа гостиницы «Renaissance Moscow Olympic» (486 номеров) структурой Магнитогорского металлургического комбината Виктора Рашникова (владельцу гостиница перешла в качестве компенсации долга г. Москвы) Александру Клячину в мае 2013. Сумма сделки оценивается на уровне 150 млн долларов США, что в пересчете на номер дает 310 тысяч долларов США. Оцениваемая доходность сделки - 9%. После покупки новый собственник расторг договор с управляющей компанией Marriott и добавил гостиницу в собственную сеть Azimut Hotels.
Если до кризиса 2014-2015 ожидаемая доходность московских гостиничных сделок для действующих отелей оценивалась в пределах 9-11% (хотя регистрировались и более агрессивные уровни доходности - для гостиниц, обладающих уникальными характеристиками и/или потенциалом к значительному повышению доходности бизнеса), то в настоящее время падение доходности гостиничного бизнеса (особенно, в пересчете на доллары США) ставит под вопрос определение «рыночной цены». В этом отношении рынок продавца и рынок покупателя практически не имеют точек соприкосновения, особенно в свете сохраняющихся «долларовых» ожиданий продавцов на фоне генерируемого гостиницами «рублевого» доходного потока. Скачки курса рубля, наблюдавшиеся в декабре 2014 и летом 2015, практически лишили рынок надежд на реализацию сделок: объекты, предлагаемые к продаже, снимались с рынка «до лучших времен». Это обстоятельство, впрочем, является дополнительным аргументом в пользу сохраняющегося, вопреки экономическим потрясениям, «запасу прочности» на рынке: «стрессовые» продажи, как и в 2009, остаются мифом. Собственники предпочитают «придержать» приносящий прибыль актив, чем существенно уступать в цене. Очевидно, при стабилизации рыночной ситуации собственнику и покупателю будет проще найти ценовой компромисс и доходность сделок вернется в докризисные рамки.
Обзор подготовили:
Марина Смирнова, руководитель отдела Гостиничного бизнеса и туризма компании Cushman & Wakefield,
Марина Усенко, эксперт гостиничного бизнеса и туризма
Самые яркие московские премьеры прошлого года – строятся здания для Mandarin Oriental, который планирует управлять не только гостиницей напротив Кремля, но и жилыми резиденциями (соглашение подписано с Capital Group), и долгожданного Fairmont – оператор будет заботиться об отеле и апартаментах на Тверской (проект Vesper).
Penta Hotels Worldwide – бренд входит в Rosewood Hotel Group (базирующийся в Гонконге международный оператор) – открыл первую гостиницу на Новом Арбате, в The Book. В этом проекте от Capital Group тоже есть сервисные апартаменты, но под управлением Intermark Hospitality (компания создана для обслуживания международных корпоративных клиентов).
О выходе на московский рынок заявила Corinthia Hotels Group, принадлежащая IHI plc. В Corinthia Hotel & Residences в Москве на Тверской, 10, планируется создать роскошный отель и фирменные апартаменты с обслуживанием для продажи.
Еще один новичок – японская сеть Toyoko Inn, строительство гостиницы одобрено московскими властями и запланировано в Красносельском районе Москвы.
Такие сети, как Mandarin Oriental и Corinthia Hotels, за последние 10–15 лет делали неоднократные попытки закрепиться в различных проектах, говорит Марина Смирнова, партнер, руководитель департамента гостиничного бизнеса и туризма Cushman & Wakefield. По ее словам, Москва признается крупными глобальными сетями с брендами Luxury одним из «ключевых городов мира».
В большинстве заявленных проектов есть не только гостиничные номера, но и апартаменты. Эксперты считают это мировым трендом. «Управление резиденциями, апартаментами – один из этапов развития рынка, когда традиционное размещение уже представлено в различных форматах и ценовых уровнях. Логично, что инвесторы, операторы, гости ищут для себя что-то новое», – говорит заместитель директора, руководитель подразделения индустрии гостеприимства отдела стратегического консалтинга CBRE Татьяна Белова.
Руководитель департамента гостиничного бизнеса JLL Татьяна Веллер добавляет, что в Санкт-Петербург пришла немецкая сеть Meininger Hotels с отелем-гибридом с хостелом в Никольских рядах.
Всего, по данным Веллер, на данный момент в России работают 14 международных операторов, которые в совокупности в стране управляют портфелем из 40 брендов.
Российских гостиниц больше
Сетевых гостиниц под управлением российских операторов в стране больше, чем отелей под международными брендами, в 1,5 раза – 310 против 201, по данным исследования PwC. Но номерные фонды российских и иностранных операторов равны – по 43 000 номеров для каждой группы. В настоящее время объекты под управлением сетевых операторов располагаются в 119 населенных пунктах России, из них российские операторы представлены в 104, международные – в 42, по данным исследования PwC в России.
Accor , Hilton, Hyatt, IHG, Marriott, Radisson давно работают на российском рынке, говорит Белова. В портфеле каждого из названных операторов есть линейка брендов, часть из них еще в России не представлена. В ближайшие годы в стране могут появиться Bulgari и AC by Marriott от Marriott International, HyattPlace от Hyatt Hotels Corporation и т. д.
Особенно интересуют операторов Москва и Санкт-Петербург, а также Сочи. Белова упоминает об активном интересе со стороны не только Mandarin Oriental, но и Jumeirah, Melia и др. В Санкт-Петербурге, по словам эксперта, можно найти Belmond, Corinthia и Rocco Forte Hotels, в регионах – AccorHotels, Best Western, Domina Hotel Group, Hilton Hotels & Resorts, Hyatt Hotels Corporation, InterContinental Hotels Group, Kempinski, Lotte Hotels, Louvre Hotels Group, Marriott International, Radisson Hotel Group, Sokos Hotels, Wyndham Hotel Group. И многие продолжают экспансию.
Москва и Петербург – рынки с высокой долей делового туризма и большой концентрацией платежеспособного спроса, объясняет предпочтения сетей замдиректора департамента стратегического консалтинга Colliers International Евгения Тучкова.
61% всего объема международных гостиниц – в портфелях четырех игроков: Radisson Hotel Group (крупнейший оператор по количеству номеров в России, 9930), AccorHotels, Azimut Hotels , Marriott International. В Москве международные отельеры формируют треть рынка качественного гостиничного фонда (не включая хостелы, мини-отели, ведомственные отели), в Санкт-Петербурге их доля оценивается в 44%.
По словам Анны Данченок, руководителя группы стратегического консультирования в секторе недвижимости PwC, 69% номерного фонда российских операторов формируют гостиницы трех и менее звезд, 85% международного фонда располагается в отелях «4 звезды» и более.
Фотогалерея
Отели в Москве
Регионам – три звезды
Для выхода на региональные рынки, по словам Тучковой, больше подходят отели уровня «3–4 звезды», средний ценовой сегмент. Они более эффективны и устойчивы в условиях экономической нестабильности.
По данным Веллер, из 216 брендированных отелей в России более половины (123) находятся за пределами Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга. Среди открытий 2018 г. – гостиницы в Новороссийске (Hilton Garden Inn) и Елабуге (Ramada H&S в ОЭЗ «Алабуга»). Сразу два отеля открылись в Саранске – Mercure и Four Points by Sheraton. AccorHotels недавно анонсировала открытие гостиниц в Благовещенске и Якутске, Inter Continental Hotels Group – в Архызе, добавляет Тучкова. В планах международных операторов на 2019 г., по данным JLL, Воронеж, Пермь, Кисловодск и др.
В случае реализации всех заявленных проектов до 2021 г. номерной фонд международных отелей превысит российский на 3–5 %, прогнозирует Олег Малышев, партнер, руководитель практики оказания консалтинговых услуг компаниям сектора недвижимости PwC.
Наиболее конкурентным останется именно средний ценовой сегмент, подстегиваемый ростом внутреннего туризма (5–7 % за последние три года). «Российские операторы, работающие преимущественно в демократичном сегменте, будут вынуждены принять вызов международных брендов на своем поле», – говорится в исследовании PwC.
Загородные перспективы
Мало освоенная, но интересная для иностранцев ниша – формат загородных отелей. Как отмечает руководитель направления по развитию альтернативных территорий инвестиционной компании Key Capital Елизавета Мартынова, в среднем в Московском регионе их заполняемость – на уровне 55%. Но интересные или актуальные форматы заполнены более чем на 80% в среднем по году. Это значит, что на самые популярные для отдыха даты забронировать места в таких гостиницах за 2–3 месяца уже невозможно. В числе таковых Мартынова называет Imperial, отдельные объекты сети Heliopark, «Мистраль», гостиницу в поселке «Величъ», «Лес арт резорт», отдельные небольшие объекты не под управлением крупных операторов – примером может служить ряд объектов в Тверской области. Зимой традиционно популярны дома отдыха рядом с горнолыжными комплексами по Дмитровскому направлению.
Пока присутствие в Подмосковье иностранных операторов скорее исключение, чем правило. «В большинстве своем загородные отели – частный мелкий бизнес, это либо гостевой дом, либо несколько коттеджей, но без четкой концепции, ценовой политики и верно выстроенного плана продвижения. В итоге загородные отели (у которых есть еще большой неосвоенный потенциал) показывают чудеса загрузки в выходные дни, а с понедельника по четверг пустуют», – говорит генеральный управляющий апарт-отелями УК Zenith PM Виктория Воронкова.
Впрочем, по словам Беловой, на загородном гостиничном рынке уже работают проекты с международными брендами, как по франшизе, так и по договорам прямого управления. В их числе Radisson Blu в Завидове (Тверская обл.), «Hilton Garden Inn Новая Рига» и Holiday Inn Vinogradovo (Московская обл.), «Azimut Переславль-Залесский» (Ярославская обл.). Несколько проектов находятся на разных этапах реализации.
По мнению экспертов, на загородном рынке давно не появлялось знаковых объектов. Впрочем, о планах развернуться в столичном регионе заявляла Rixos Hotels, пока сеть представлена единственным отелем в Красной Поляне. По словам председателя правления Rixos Феттаха Таминджи, сеть находится в активном поиске и стадии переговоров по поиску площадок в Подмосковье, где планирует построить загородный отель уровня «5 звезд» с системой обслуживания all exclusive, которая сейчас обкатывается в Абу-Даби. «Мы рассматриваем возможность строительства resort-отеля в Подмосковье, куда москвичи приезжали бы на выходные или проводили отпуск. Гостиницы внутри Москвы – для приезжих, меня же больше интересуют клиенты-москвичи», – рассказал Таминджи.
По мнению Мартыновой, появление привлекательных для потребителя комплексных форматов загородных отелей, своего рода «мест притяжения» под управлением известных международных сетей, может оживить рынок загородного отдыха, сделать туризм выходного дня популярнее. «Устаревшие, утратившие актуальность гостиницы будут реновироваться или продаваться в управление IT-игрокам, банкам и другим крупным корпоративным структурам и потом реновироваться под их нужды, для усиления собственной социальной инфраструктуры», – говорит эксперт.
По мнению Воронковой, приход международных операторов добавит конкуренции и заставит сегмент «подтянуться» и в плане стандартов обслуживания, безопасности и привлекательности объектов не только для отдыха, но и для проведения конференций, тренингов и других корпоративных мероприятий.
Что тянет сети?
Российский гостиничный рынок, несмотря на валютные колебания и политические особенности, остается одним из самых привлекательных. Доходность гостиниц для конечного бенефициара (инвестора) по-прежнему пока выше показателей развитых рынков, говорит Веллер. В основном благодаря тому, что стоимость рабочей силы, энергоресурсов и коммунальных услуг в России ниже, как и налоги на землю и имущество.
«Основная проблема большинства современных гостиничных компаний – в бизнес-модели asset-light, когда операторы предпочитают оставаться в роли управляющего, не инвестируя собственные средства в недвижимость. С учетом ограниченного количества «реальных» проектов, обладающих всеми необходимыми для luxury-бренда характеристиками (классическая формула location, location & location – только одна из составляющих, не менее важна способность девелопера построить гостиницу заданного стандарта и довести проект до открытия), которые в настоящее время московский рынок может предложить, конкуренция между отельерами порой разыгрывается нешуточная»
Компания рассчитывает сделать клиентами и тех людей, которые сейчас проживают в независимых отелях, построенных недавно или открытых в отреставрированном советском номерном фонде. «К этим гостям мы идем двумя маршрутами: развиваем новые отели средней ценовой категории – более традиционные Courtyard by Marriott и Four Points by Sheraton, а также lifestyle-бренды Moxy, Aloft и AC by Marriott – и рассматриваем возможности ребрендинга существующих отелей», – говорит Кисеев.
Региональный директор «Accor-Hotels Восток» Алексис Деларофф согласен, что качественных средств размещения в России пока недостаточно: «Например, в Париже, городе, который в несколько раз меньше Москвы, у нас работает больше 150 отелей различных ценовых категорий – и всего 48 на всю Россию. Возможности для роста и развития есть как в эконом-сегменте, так и в сегменте резортов и пятизвездочных гостиниц». По его мнению, интерес к России со стороны иностранцев растет – отчасти благодаря ЧМ-2018 по футболу: «Здесь отличная природа, вкусная еда, самобытная культура и масса достопримечательностей, и все это достаточно доступно из-за низкого курса рубля». Кроме того, в России весьма объемный внутренний рынок и есть интерес к путешествиям. Все это при условии развития инфраструктуры внутри страны создает благоприятную картину для развития гостиничного сегмента, считает Деларофф. «Наконец, мотивация AccorHotels – сохранить лидерство. Чем больше у тебя отелей, тем лучше ты чувствуешь и понимаешь рынок и тем больше возникает возможностей его контролировать», – добавляет он.
